Chińczycy, gdy chcą komuś źle życzyć, mówią, aby dane mu było żyć w ciekawych czasach. “Ciekawe” jest tu użyte w sensie “niespokojne”, chodzi więc o czasy pełne zagrożeń i wyzwań. Śmiało można uznać, że właśnie takie są obecne realia dla deweloperów – nawet najwięksi optymiści zgadzają się już, iż rynek mieszkaniowy wyhamował. Pesymiści mówią o zapaści. Jak sobie poradzą z tym firmy deweloperskie? Jakie są problemy i jak można im zaradzić?
Koniec kredytu, koniec Eldorado
Mieszkaniówka napędzana była pieniędzmi z kredytów. Według dostępnych danych jeszcze dwa lata temu ponad 60% transakcji finansowanych było kredytem. Jednak ten odczyt może być zaniżony, jeśli uwzględnimy, że wśród kredytów gotówkowych często są osoby, które dopiero co sprzedały stare mieszkanie klientowi kredytowemu. Zgodnie z tym pieniądze pożyczane z banków są dla rynku mieszkaniowego niczym życiodajne soki. Niestety – ich dopływ został odcięty. Obecnie mówi się o odwróceniu proporcji zakupów, czyli ponad 60% transakcji to zakupy gotówkowe. Oczywiście można się domyślić, iż ogólny wolumen transakcji jest niższy.
Jak z czymś takim mogą sobie poradzić deweloperzy? Kolejne analizy rynku nieruchomości kończą się konkluzją, że nadszedł czas spowolnienia, wyhamowania, czas, który trzeba przeczekać. Wymowa tego jest oczywista pod pewnym względem – strona sprzedająca nie kwapi się do obniżania cen. Jednak nie każdy podmiot poradzi sobie z długim przestojem w sprzedaży. W najgorszej sytuacji są małe firmy, które realizowały inwestycje w prowincjonalnych lokalizacjach – tam popyt zniknął niemal całkowicie. Do tego tacy deweloperzy zazwyczaj nie posiadają oszczędności, bieżąco działalność finansowali kredytem i obecnie zostają z długiem i niesprzedającymi się mieszkaniami. Lepiej poradzą sobie najwięksi gracze. Oni mogą nawet wzmocnić swoją pozycję, chociażby poprzez wykupowanie banków ziemi oraz projektów od tych, którzy stanęli na skraju bankructwa. Do tego główni deweloperzy zazwyczaj działają w lokalizacjach oraz segmentach mniej dotkniętych kryzysem. Duże aglomeracje nadal wykazują jakiś popyt, szczególnie w przypadku mieszkań małych i średnich, które nadal są atrakcyjną inwestycją dla klientów gotówkowych. Pewną alternatywą, chociaż nadal o marginalnym znaczeniu, jest budowanie pod sektor PRS, czyli pod najem instytucjonalny. Jednak PRS w Polsce stanowi promil zasobu mieszkaniowego, więc ten model działania może pomóc wąskiej liczbie podmiotów.
Kiedy zmieni się na lepsze?
Im dłużej będzie trwał kryzys w mieszkaniówce, tym więcej deweloperów będzie miało problemy. Czy widać już zapowiedzi zmian? Odpowiedź brzmi tak. Zacznijmy od przyczyny drożyzny w kredytach – stopy procentowe od kilku posiedzeń RPP pozostają na tym samym poziomie. Eksperci ekonomiczni coraz częściej zapowiadają, że jeszcze pod koniec tego roku powinniśmy obserwować pierwsze ich spadki. Jednak to nie jedyna dobra wiadomość. Druga ma już charakter faktu, a nie prognozy. Czynnikiem hamującym akcję kredytową, obok wysokich stóp procentowych, były też rygorystyczne nakazy KNF – za ich sprawą banki wyliczając zdolność kredytową musiały symulować wzrost oprocentowania o 5 punktów procentowych w porównaniu do bieżącego. Na początku lutego uległo to zmianie, bo Komisja poluzowała zalecenia, szczególnie dla kredytów ze stałym oprocentowaniem. Teraz bezpieczna symulacja to wzrost o 2,5%.
Tak naprawdę oczekiwanie na zmianę koniunktury w mieszkaniówce to oczekiwanie na spadek inflacji. Niska inflacja pozwoli ponownie sprowadzić w dół stopy procentowe, dzięki czemu kredyt stanie się tani i łatwo dostępny, a to odblokuje strumień pieniędzy płynący na rynek. Wtedy sytuacja może ulec odwróceniu, co wynika z obecnej strategii deweloperów. W obliczu kurczącego się popytu, firmy deweloperskie podejmują decyzje o ograniczaniu podaży – spadek liczby rozpoczynanych inwestycji już jest liczony w dziesiątkach tysięcy w skali kraju, a według prognoz w 2023 będzie on postępował. Co to oznacza? Jeśli w 2024 lub 2025 dojdzie do odbudowania popytu, na rynku może być niewiele mieszkań na sprzedaż. Popyt zacznie przeważać nad podażą, czego nieuniknioną konsekwencją jest wzrost cen.
