Księga wieczysta to najważniejszy dokument dotyczący stanu prawnego nieruchomości. Przed zakupem mieszkania trzeba sprawdzić ją samodzielnie, nawet jeśli sprzedający zapewnia, że lokal nie ma obciążeń. To w księdze widać, kto jest właścicielem, czy mieszkanie ma hipotekę oraz, czy wpisano do niej prawa osób trzecich. Treść księgi można sprawdzić online w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. By to zrobić, niezbędny jest jednak numer księgi.
Sprawdź wzmianki i konkretne wzmianki
Księgę najlepiej sprawdzić przed decyzją o zakupie, przed umową przedwstępną i tuż przed aktem notarialnym. Znajomość KW może pomóc kupującemu w czasie negocjacji ceny. Właśnie dlatego, jeśli nie rozumiemy któregoś wpisu, powinniśmy skonsultować go z notariuszem albo prawnikiem.
Przeglądanie księgi warto zacząć od wzmianek. Oznacza ona, że do sądu wpłynął wniosek dotyczący księgi, ale nie został jeszcze rozpatrzony. Może on zapowiadać zmianę właściciela, wpis hipoteki albo nowe roszczenie. Nie przesądza o problemie, ale przed podpisaniem umowy trzeba ustalić, czego dotyczy.
Dział I opisuje nieruchomość. Przy mieszkaniu należy sprawdzić adres, numer lokalu, powierzchnię oraz oznaczenie budynku i gruntu. Dane powinny zgadzać się z dokumentami od sprzedającego i projektem aktu notarialnego. Różnice w powierzchni albo oznaczeniu lokalu wymagają wyjaśnienia.
W tej części księgi znajdują się też prawa związane z lokalem. Mogą dotyczyć udziału w nieruchomości wspólnej. Jeśli dla kupującego ważna jest piwnica lub komórka lokatorska, trzeba sprawdzić ich status w dokumentach. Miejsce postojowe również wymaga osobnej weryfikacji, bo nie zawsze jest częścią lokalu.
Właściciel i prawa osób trzecich
Dział II dostarcza nam informacji o właścicielu lokalu. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu pokazuje osobę, której to prawo przysługuje. Dane sprzedającego muszą zgadzać się z księgą i dokumentem tożsamości. Jeśli właścicieli jest kilku, w sprzedaży powinni uczestniczyć wszyscy upoważnieni albo ich pełnomocnicy. Przy pełnomocnictwie trzeba sprawdzić, czy obejmuje sprzedaż konkretnego lokalu. Takie dokumenty weryfikuje notariusz, ale kupujący powinien wiedzieć, że sama deklaracja sprzedającego nie powinna mu wystarczyć.
W dziale III mogą pojawić się służebności, roszczenia i ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego z rzeczywistością. Właśnie dlatego wymaga on szczególnej uwagi. To w tej części KW mogą pojawić się też prawa do dożywocia. Jeśli tak jest, konkretna osoba ma prawo mieszkać w lokalu także po jego sprzedaży. W praktyce taki wpis istotnie ogranicza korzystanie z mieszkania.
Dział IV — hipoteka
Dział IV dotyczy hipotek, czyli zabezpieczenia kredytu bankowego. Hipoteka nie wyklucza zakupu mieszkania, ale wymaga bezpiecznego rozliczenia. Przed transakcją trzeba ustalić kwotę pozostałą do spłaty i sposób wykreślenia hipoteki po sprzedaży. Do dopełnienia tych formalności niezbędne są dokumenty z banku sprzedającego. Najważniejsza jest informacja o saldzie zadłużenia oraz zgoda na wykreślenie hipoteki po spłacie.
