Reforma systemu planowania przestrzennego miała uporządkować zasady gospodarowania gruntami i ułatwić rozwój inwestycji. Może jednak przynieść właścicielom działek oraz przedsiębiorcom problem z rozliczeniem podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości. Eksperci alarmują, że przepisy podatkowe nie zostały dostosowane do nowych realiów związanych z wejściem w życie planów ogólnych gmin, co może prowadzić do kosztownych sporów z fiskusem.
Od końca sierpnia każda gmina musi mieć plan ogólny, który stanie się podstawowym dokumentem określającym politykę przestrzenną samorządu. Problem polega na tym, że ustawodawca nie zadbał o odpowiednie zmiany w ustawie o podatku od towarów i usług. W rezultacie na rynku nieruchomości pojawiła się niebezpieczna luka prawna, która może mieć poważne konsekwencje finansowe dla uczestników transakcji kupna i sprzedaży gruntów.
Dotychczasowe zasady były jasne
Do tej pory o tym, czy grunt posiada status terenu budowlanego, decydowały przede wszystkim zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli dla danego obszaru nie uchwalono takiego planu, istotna była decyzja o warunkach zabudowy. Jeżeli grunt był przeznaczony pod zabudowę, jego sprzedaż co do zasady podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Odmienna sytuacja dotyczyła działek, które nie były objęte ani miejscowym planem, ani decyzją o warunkach zabudowy. W takich przypadkach sprzedaż najczęściej korzystała ze zwolnienia z podatku VAT. Oznaczało to jednak konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC, który obciąża kupującego.
Taki podział pozwalał stosunkowo łatwo określić konsekwencje podatkowe planowanej transakcji. Reforma planistyczna wprowadziła jednak nowy element, którego przepisy podatkowe nie uwzględniają.
Plan ogólny poza przepisami o VAT
Nowy plan ogólny gminy ma pełnić nadrzędną funkcję w systemie planowania przestrzennego. Dokument ten będzie określał między innymi strefy przeznaczone pod różne funkcje, w tym zabudowę mieszkaniową, usługową czy przemysłową.
Pojawia się jednak zasadniczy problem. Ustawa o VAT nie zawiera przepisów wskazujących, w jaki sposób traktować plan ogólny przy ustalaniu, czy dana działka jest terenem budowlanym. Oznacza to powstanie niepewności dotyczącej gruntów, które zgodnie z nowym planem ogólnym znajdują się w strefie przeznaczonej pod zabudowę, ale jednocześnie nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy.
Powstaje pytanie, czy taki grunt należy traktować jako działkę budowlaną objętą VAT, czy też jako teren korzystający ze zwolnienia podatkowego. Obecne przepisy nie dają jednoznacznej odpowiedzi.
Błąd może kosztować setki tysięcy złotych
Nieprawidłowa interpretacja przepisów może okazać się bardzo kosztowna. Jeżeli sprzedający uzna, że transakcja jest zwolniona z podatku VAT, a urząd skarbowy po czasie stwierdzi, że podatek powinien zostać naliczony, obowiązek zapłaty zaległego VAT wraz z odsetkami spadnie właśnie na sprzedawcę.
Z drugiej strony, objęcie transakcji podatkiem VAT na wszelki wypadek również może okazać się problemem. W takim przypadku wyższy koszt poniesie kupujący, co może wpłynąć na opłacalność inwestycji albo doprowadzić do konieczności zmiany warunków umowy.
Szczególnie duże zagrożenie dotyczy gruntów inwestycyjnych, których wartość często liczona jest w milionach złotych. Nawet niewielki błąd w interpretacji przepisów może oznaczać konieczność zapłaty bardzo wysokich kwot.
Rynek czeka na reakcję Ministerstwa Finansów
Eksperci podkreślają, że brak synchronizacji pomiędzy przepisami planistycznymi a ustawą o VAT już teraz wpływa na tysiące transakcji dotyczących gruntów w całej Polsce. Właściciele działek, deweloperzy oraz inwestorzy zostali postawieni w sytuacji, w której muszą podejmować decyzje finansowe mimo braku jednoznacznych regulacji. Na razie nie wiadomo jednak, kiedy pojawią się konkretne rozwiązania legislacyjne.
