Według danych Ministerstwa Finansów ponad milion Polaków zarabia na wynajmie. Inwestowanie w mieszkania od lat pozostaje jednym z najczęściej wybieranych sposobów na lokowanie kapitału. Nieruchomość może przynosić zysk z czynszu oraz ze wzrostu wartości. Aby jednak mieszkanie zarabiało, trzeba wybrać odpowiednie. O sukcesie decydują metraż, lokalizacja, standard, wyposażenie, stan budynku, a nie tylko cena.
Czy inwestycja w mieszkania na wynajem się opłaca?
Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że stopa kapitalizacji, czyli wskaźnik, który pokazuje, ile zarabia się na nieruchomości w stosunku do jej wartości, wynosi 5-6% rocznie. Oczywiście, nie wszędzie będzie dokładnie taki – znaczenie mają m.in. lokalizacja, stan bloku czy wyposażenie. W przypadku Warszawy w III kwartale 2025 roku poziom kapitalizacji wynosił 5,56%, co oznacza spadek o 0,04 punktu procentowego w stosunku do poprzedniego kwartału, ale też wzrost o 0,11 p.p. rok do roku. Jeśli weźmiemy pod uwagę sześć największych miast poza Warszawą, to stopa kapitalizacji wynosi 5,75%. Czas zwrotu z inwestycji w mieszkanie wynosi przeciętnie 18 lat.
Stawki najmu za mkw. w górę
Z danych NBP wynika, że stawki najmu mieszkań w Polsce systematycznie rosną. W grupie największych miast wynoszą średnio 60-65 zł za mkw., a w Warszawie – ponad 80 zł za mkw. Co ciekawe, NBP przekazał, że w ostatnich latach rentowność najmu była niższa niż lokat i dziesięcioletnich obligacji skarbowych, ale to nie uwzględnia zmian cen nieruchomości. Z reguły im większy metraż, tym niższa rentowność inwestycji. Przeważnie inwestorzy wybierają pod wynajem kawalerki i mieszkania dwupokojowe.
Jaką nieruchomość pod wynajem wybrać?
Niska cena mieszkania nie przesądza o sukcesie. Zysk z wynajmu zależy od wielu czynników, które przeanalizowali eksperci Gethome. Tania nieruchomość może oznaczać, że w danej lokalizacji możliwy do uzyskania jest niski czynsz. Dlatego na zakup należy spojrzeć szerzej.
Lokalizacja mieszkania
Wielu najemców preferuje centrum, ale to nie dla każdego konieczność. Ważne, aby lokalizacja była dobrze skomunikowana z innymi częściami miasta. Istotna jest bliskość metra, linii tramwajowej albo autobusowej. Znaczenie ma szybki dojazd do centrum, a także łatwe dotarcie na obwodnicę. Poza tym określone grupy klientów mają indywidualne oczekiwania. Dla studenta ważna jest bliskość uczelni, a dla rodziny z dziećmi – tereny zielone i place zabaw.
Standard i wyposażenie
Najlepiej, jeśli do mieszkania można się wprowadzić bez dodatkowych nakładów. Oznacza to zapewnienie mebli i sprzętów gospodarstwa domowego. Jeśli to lokal pod najem krótkoterminowy, najemcy oczekują pełnego wyposażenia, włącznie z ręcznikami czy bielizną pościelową.
Stan budynku i udogodnienia
Dla najemcy ważne są zazwyczaj winda, komórka lokatorska i miejsce parkingowe. Często również oczekują balkonu. W obiektach bez windy problematyczne może być znalezienie najemców dla lokali położonych na najwyższych piętrach, które są nieodpowiednie m.in. dla osób starszych i rodzin z małymi dziećmi.
Metraż i układ mieszkania
Główną grupą zainteresowanych wynajmem są single i młode pary. Szukają mieszkań niedrogich i funkcjonalnych. Dobrze sprawdzają się nieruchomości dwupokojowe, które są bardziej uniwersalne niż kawalerki. Może w nich zamieszkać singiel, para, jak i rodzina z dzieckiem. Dwa pokoje zapewniają większą elastyczność aranżacyjną i funkcjonalną.
Dostosowanie ceny najmu
Stan nieruchomości i inne parametry to jedno, ale nieadekwatna stawka zmniejsza szansę na znalezienie uczciwego najemcy. Czynsz nie powinien odbiegać od cen rynkowych.
Zakup mieszkania pod wynajem – wnioski
Najlepszym zakupem pod wynajem są niewielkie nieruchomości dobrze skomunikowane z centrum i przygotowane do zamieszkania od zaraz. Warto inwestować przede wszystkim w kawalerki i mieszkania dwupokojowe.
