Jeśli zastanawiasz się nad pierwszą inwestycją w mieszkanie, ten artykuł jest dla Ciebie. Postaram się tu przybliżyć podstawowe problemy i zasady. To wiedza, która jest koniecznym punktem wyjścia do tego, aby inwestycja była bezpieczna i przynosząca zyski.
Nieruchomości mieszkaniowe przyciągają dużą liczbę prywatnych inwestorów. Ze względu na to, że zakup domu w celu inwestycyjnym to duży wydatek, zazwyczaj wybierane są mieszkania. Dodatkowo to na nich łatwiej wypracować dodatkowy dochód, przeznaczając je na wynajem – rynek wynajmu mieszkań jest dużo większy niż rynek wynajmu domów. Jednak dlaczego taki sposób zarobkowania jest kuszący? Wynika to głównie z tego, że mieszkania praktycznie nie tracą na wartości. Uważaj jednak! To stwierdzenie jest prawdziwe, jednak w ujęciu długoterminowym. Jeśli brać pod uwagę krótsze okresy czasu, np. miesiące lub rok lub dwa lata, zdarzają się korekty cen w dół. Dlatego dla osoby, która rozpoczyna inwestowanie, bezpieczniejsze będzie nastawienie się na inwestycję długoterminową.
Mamy więc pierwsze ustalenie – nastaw się na inwestycję długoterminową. Jednak nawet w takim przypadku musisz zrozumieć, jak działa rynek. Jeśli poznasz go bardzo dobrze, będziesz mógł inwestować krótkoterminowo, a nawet flippować. Przy kupnie mieszkania na dłużej warto wiedzieć, w jakim cyklu koniunktury znajduje się obecnie mieszkaniówka. Dzięki temu unikniesz zakupu po zawyżonej cenie. Taki zakup sprawiłby, że zysk z inwestycji pojawiłby się po dłuższym czasie, np. dopiero po kilku latach. Czemu to istotne? Ponieważ rynek nieruchomości jest cykliczny i zawsze po okresach rekordowej koniunktury następuje na nim czas zredukowanego popytu i redukcji lub chociaż zatrzymania cen. Oczywiście bardzo dużo zależy od tego, gdzie konkretnie inwestujesz. Z tego względu musisz poznać zarówno rynek krajowy, jak i lokalny, wraz z jego specyfiką.
Badanie rynku jest dobrym wstępem do wyboru lokalizacji. Niekoniecznie to, co sobie założysz na początku, będzie Twoim ostatecznym wyborem. Jeśli w trakcie zdobywania wiedzy okaże się, iż miasto, w którym chcesz zainwestować, nie ma potencjału – zmień je na inne. Generalnie nie musisz wcale kupować tam, gdzie mieszkasz. Nawet jeżeli myślisz o wynajmie, zajmowanie się nim możesz przekazać pośrednikowi.
Kolejna istotna kwestia to budżetowanie i finansowanie. Ile możesz zainwestować? Dobra wiadomość jest taka, że inwestycyjny zakup mieszkania to nie jest rozwiązanie tylko dla tych, którzy dysponują pokaźnym zapasem gotówki. Oczywiście opieranie inwestycji na oszczędnościach mocno redukuje ryzyko, jednak w wielu sytuacjach inwestycyjny zakup kredytowany może też być dobrą opcją. Czyli sama zdolność kredytowa jest już Twoim atutem! Weź pod uwagę to, iż warunki kredytowania mogą się zmieniać, jak to miało miejsce ostatnio – wystrzał stóp procentowych w górę spowodował wzrost kosztów kredytu. Tu znowu istotny staje się przedział czasowy inwestycji, ponieważ przy inwestowaniu na długi termin, nawet jeśli w jednym roku stracisz, to później odrobisz te straty. Finalnie będziesz mieć spłacony kredyt i kupione mieszkanie.
Przed inwestycyjnym zakupem mieszkania koniecznie zrób jego dokładną inspekcję. Jeśli się na tym nie znasz, zapłać za to fachowcowi. Mieszkania mogą posiadać wady, które narażą Cię na spore koszty, jeśli ich nie wyłapiesz przed zakupem. Jeśli wyłapiesz – albo zrezygnujesz, albo zrobisz z nich argument w negocjowaniu niższej ceny. Stan techniczny to jedno. Ważny jest też stan prawny i tutaj również lepiej oprzeć się na konsultacji z fachowcem, np. z doświadczonym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.
Zazwyczaj na początku warto coś zainwestować w mieszkanie. Nie opisuję tu scenariusza, gdy mieszkanie wymaga remontu lub wykończenia (bo zostało kupione w stanie deweloperskim). Chodzi o niewielkie inwestycje w modernizację, które przekładają się na relatywnie duży wzrost atrakcyjności, a co za tym idzie – stawki najmu oraz ceny rynkowej. Mowa tu chociażby o odmalowaniu mieszkania, wymianie frontów w meblach w zabudowie czy cyklinowaniu drewnianej podłogi.
