Rząd zapowiada, że ukróci jeden z procederów patodeweloperki – budowę mikrokawalerek pod przykrywką hoteli. Chce uzyskać ten efekt, uszczelniając przepisy. Czy wkrótce nie będzie już można budować 12-metrowych „apartamentów inwestycyjnych”?
Jak deweloperzy omijają przepisy budowlane?
Obecnie deweloperom wolno budować samodzielne mieszkania, które mają minimum 25 mkw. powierzchni. To zgodne z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jednak znaleźli oni sposób na obchodzenie tych regulacji. Masowo budują obiekty, które formalnie udają hotele lub akademiki. Swoje mikromieszkania określają jako:
- lokal startowy,
- mikroapartament dla singla,
- kawalerka inwestycyjna.
Deweloperzy skrupulatnie wykorzystują lukę w przepisach i budują nie 12-, 15- czy 17-metrowe mieszkania, ale lokale użytkowe. W świetle prawa nie są one mieszkaniami – to biura, magazyny lub lokale usługowe. Ponieważ jednak popyt na tanie (w ujęciu całościowym, nie za metr kwadratowy) nieruchomości jest ogromny, zaczęto budować całe bloki wypełnione takimi klitkami.
Aby wszystko wyglądało legalnie, inwestycje te często nazywane są „aparthotelami” lub „condohotelami”. Sprzedawane są z 23-procentowym podatkiem VAT (zamiast 8 proc. jak przy mieszkaniach), co dla inwestorów chcących odliczyć podatek jest nawet zaletą. W rzeczywistości jednak nikt w tych „biurach” nie pracuje, ale służą do celów mieszkaniowych.
Powstają budynki zamieszkania zbiorowego, które nie spełniają norm nasłonecznienia, akustyki czy miejsc parkingowych przewidzianych dla zabudowy mieszkaniowej.
Nowe przepisy uderzające w pseudo hotele – mała zmiana, wielki skutek
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało przepisy, które mają ostatecznie zamknąć lukę prawną, pozwalającą deweloperom na budowę mikroskopijnych mieszkań pod przykrywką lokali użytkowych. Stosunkowo niewielka zmiana w Prawie budowlanym może wywołać trzęsienie ziemi na rynku nieruchomości.
Dotyczy ona ujednolicenia wymagań powierzchniowych dla mieszkań i lokali użytkowych. Według zapowiedzi rządu, nowe przepisy mają narzucić wymóg minimalnej powierzchni 25 mkw. również dla lokali użytkowych, jeśli są one projektowane w budynkach mogących służyć celom mieszkalnym lub zakwaterowania zbiorowego (z pewnymi wyjątkami np. dla lokali na parterze z bezpośrednim wejściem z ulicy).
Co więcej, planowane jest zaostrzenie zasad wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu. To właśnie ten dokument jest niezbędny, aby wyodrębnić „klitkę” jako osobny przedmiot własności i sprzedać ją klientowi. Jeśli urzędnik stwierdzi, że dany lokal w „hotelu” w rzeczywistości ma służyć stałemu pobytowi, a nie spełnia normy metrażowej, deweloper nie uzyska zaświadczenia. To w praktyce uniemożliwi sprzedaż mikrokawalerek na rynku pierwotnym.
Dlaczego mikromieszkania są problemem?
Rząd argumentuje, że sytuacja, w której pod szyldem usług hotelarskich prowadzi się de facto sprzedaż mieszkań niespełniających norm, jest nieuczciwą konkurencją i zagrożeniem dla ładu przestrzennego.
Eksperci przewidują, że z rynku pierwotnego znikną oferty lokali w cenach rzędu 200-250 tysięcy złotych w dużych miastach, bo tyle kosztowały najmniejsze jednostki.
Deweloperzy zrzeszeni w organizacjach branżowych bronią się, twierdząc, że mikroapartamenty to produkt inwestycyjny, a nie socjalny. Jednak skala zjawiska pokazuje coś innego – w wielu miastach „inwestycyjne” bloki stają się stałym miejscem zamieszkania dla tysięcy osób, tworząc nowoczesne slumsy o wysokim standardzie wykończenia, ale niskim komforcie życia.
