Po dynamicznych miesiącach związanych z programem Bezpieczny Kredyt 2% rynek mieszkaniowy zaraz na początku 2024 roku wszedł w fazę stabilizacji. Jak wynika z najnowszych danych, ceny mieszkań od miesięcy utrzymują się na zbliżonym poziomie lub w wielu lokalizacjach powoli spadają. Eksperci przewidują, że ten trend może utrzymać się także w kolejnym okresie.
W maju bieżącego roku indeks urban.one, obrazujący ogólną sytuację na rynku mieszkaniowym, wzrósł nieznacznie do poziomu 116,25 pkt (zmiana o 0,24 pkt miesiąc do miesiąca). W ujęciu rocznym odnotowano wzrost o 3 pkt. Wyraźniejszy wzrost widać na największych rynkach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto. Tam indeks przekroczył po raz pierwszy 130 pkt.
Warszawa rośnie, Wrocław spada
Zdaniem specjalistów, po korekcie wynikającej z boomu kredytowego i chwilowego wzrostu popytu, rynek wrócił do równowagi. Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest ostatnio w miarę spokojna. Kupujący i sprzedający nie wiążą już większych nadziei z programami dopłat. Przed nami kolejne miesiące stabilizacji lub drobnych korekt stawek – ocenia Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom.
Choć w skali kraju ceny są względnie stabilne, lokalne rynki reagują w odmienny sposób. Warszawa i Trójmiasto notują niewielkie wzrosty cen, natomiast w Krakowie i Wrocławiu widoczne są spadki. Najdłużej trwa przecena we Wrocławiu. Od rekordowego września 2024 roku, średnia cena metra kwadratowego mieszkania deweloperskiego we Wrocławiu spadła o 3,5 proc., z 14,5 do 14 tys. zł.
W Warszawie wzrost średnich cen na rynku pierwotnym wyniósł aż 4 proc. miesiąc do miesiąca. Wpływ na to miała struktura nowych ofert. Aż 25 proc. nowych mieszkań trafiło do sprzedaży w atrakcyjnych dzielnicach, takich jak Mokotów i Praga-Południe. Z kolei w Krakowie i Łodzi ceny na rynku pierwotnym spadły odpowiednio o 0,4 i 3,8 proc.
Popyt wciąż słaby, inwestorzy nie wracają
W czerwcu udzielono 19,2 tys. kredytów hipotecznych, co stanowiło wzrost aż o 30 proc. rok do roku. Miesiąc wcześniej banki udzieliły 18,6 tys. kredytów, czyli o 22,4 proc. więcej niż przed rokiem i niemal tyle samo, co w kwietniu 2025 roku.
Pomimo obserwowanego w ostatnim czasie odbicia w liczbie udzielanych kredytów hipotecznych popyt na mieszkania nadal nie osiągnął poziomów sprzed kilku lat. Kupujących odstraszają wysokie ceny mieszkań oraz wciąż relatywnie drogie kredyty. Inwestorzy, którzy wcześniej stanowili istotną część rynku, obecnie wycofują się z zakupów, m.in. z powodu niskiej rentowności najmu.
Deweloperzy zwalniają tempo
Słabnący popyt skłonił deweloperów do ostrożniejszych decyzji. W maju rozpoczęto budowę 11,2 tys. mieszkań, czyli o 5,6 proc. mniej niż miesiąc wcześniej i aż o 10,5 proc. mniej niż rok temu. W pierwszych pięciu miesiącach 2025 roku liczba rozpoczętych inwestycji sięgnęła 55,9 tys. lokali, co również oznacza spadek o ponad 10 proc. rok do roku.
Podobna tendencja widoczna jest w liczbie mieszkań oddanych do użytku. W maju było to 9,1 tys. lokali, co oznacza spadek zarówno w ujęciu miesięcznym (-8,6 proc.), jak i rocznym (-1,4 proc.). Jeszcze większy spadek odnotowano w liczbie wydanych pozwoleń na budowę. W maju było ich zaledwie 12,7 tys., czyli o ponad 25 proc. mniej niż rok wcześniej.
Działki nadal drożeją
Na tle stagnacji w mieszkaniówce wyróżnia się rynek działek budowlanych. W maju indeks urban.one dla gruntów osiągnął poziom 155,41 pkt. Oznacza to wzrost o 2,11 pkt miesiąc do miesiąca i aż 5,66 pkt rok do roku. Choć popyt inwestycyjny w mieszkaniówce słabnie, grunty nadal drożeją. Głównie z powodu ograniczonej podaży atrakcyjnych terenów pod zabudowę.
