KE bierze się do walki z kryzysem mieszkaniowym

KE chce po raz pierwszy wprowadzić pojęcie „obszarów dotkniętych trudnościami mieszkaniowymi”, które ma obejmować miasta, ich dzielnice oraz miejscowości turystyczne, gdzie ceny nieruchomości są szczególnie wysokie w relacji do dochodów mieszkańców, a znalezienie dostępnego mieszkania staje się coraz trudniejsze.

Jak pokazują badania Eurobarometru, 40% mieszkańców UE postrzega brak mieszkań w przystępnych cenach jako poważny problem. W przypadku mieszkańców miast odsetek ten jest jeszcze wyższy i sięga 51%.

Najem krótkoterminowy jednym z powodów kryzysu

Jak wskazała w środę KE jednym z czynników nasilających kryzys mieszkaniowy może być rosnąca popularność najmu krótkoterminowego. Przeznaczanie lokali na potrzeby turystów ogranicza bowiem pulę mieszkań dostępnych dla osób poszukujących lokum na dłużej. Skala tego zjawiska się nasila, otóż w latach 2018–2024 liczba noclegów oferowanych za pośrednictwem czterech największych platform, w tym Airbnb, zwiększyła się w UE aż o 93%.

W centrum Madrytu na każde 100 mieszkań oferowanych na rynku długoterminowym przypada ok. 40 lokali wynajmowanych krótkoterminowo. Na Malcie ponad 60% takich ofert należy natomiast do gospodarzy posiadających co najmniej dwa mieszkania. Do kryzysu przyczyniają się też pustostany, gdzie np. w Zagrzebiu ponad 19% lokali mieszkalnych nie jest zamieszkanych.

W odpowiedzi na te problemy poszczególne państwa i miasta zaczęły wprowadzać własne ograniczenia. Austria reguluje m.in. nabywanie drugich domów, Niemcy podejmują działania dotyczące pustostanów i zmiany przeznaczenia mieszkań, a Holandia ogranicza m.in. możliwość kupowania lokali z myślą o ich wynajmie.

Część tych rozwiązań jest jednak podważana przez właścicieli nieruchomości i przedsiębiorców, którzy wskazują na ich możliwą niezgodność z prawem UE. Sprawy dotyczące lokalnych regulacji ograniczających najem trafiły już do Trybunału Sprawiedliwości UE, m.in. w związku z przepisami obowiązującymi w Austrii, Belgii i Danii.

Według KE obecne przepisy nie określają jasno, jak samorządy mają wykazać, że na danym obszarze występuje kryzys mieszkaniowy uzasadniający wprowadzenie ograniczeń. Nowe regulacje mają to zmienić. Władze lokalne będą musiały oprzeć się m.in. na relacji cen mieszkań do dochodów, analizie podaży i popytu oraz zmianach demograficznych. W przypadku najmu krótkoterminowego konieczne będzie także wykazanie jego negatywnego wpływu na rynek przez co najmniej trzy lata.

Ograniczenia mają być proporcjonalne, dostosowane do konkretnego problemu i co do zasady obowiązywać maksymalnie pięć lat. KE podkreśla jednocześnie, że mieszkalnictwo pozostaje kompetencją państw i samorządów. Komisja zachęca je również do zwiększania podaży mieszkań, m.in. poprzez szybsze wydawanie pozwoleń na budowę, udostępnianie gruntów i remonty istniejących budynków.

Artykuł Komisja Europejska chce ograniczyć najem krótkoterminowy pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Kto odpowiada za remont balkonu?

Przepisy nie traktują całego balkonu jako części należącej wyłącznie do właściciela mieszkania albo wyłącznie do wspólnoty. Ustawa o własności lokali zalicza do nieruchomości wspólnej te części budynku, które nie służą tylko jednemu lokalowi.

Prócz tego orzecznictwo sądów pokazuje, że właściciel ponosi koszty utrzymania tej części balkonu, z której korzysta wyłącznie on sam. Zarządca odpowiada natomiast za remont elementów konstrukcyjnych trwale związanych z budynkiem. Dotyczy to więc również balustrady, mimo że służy mieszkańcom konkretnego lokalu.

W praktyce właściciel może więc odpowiadać za typowe prace związane z konserwacją powierzchni użytkowej. Jednak jeśli uszkodzenia są poważniejsze i dotyczą na przykład płyty konstrukcyjnej, trzeba już skontaktować się z administracją.

Od czego zacząć remont balkonu?

Na początku trzeba określić zakres prac niezbędnych do wykonania na balkonie. Warto więc go opróżnić i obejrzeć całą powierzchnię. Jeśli widać pęknięcia betonu, odsłonięte zbrojenie albo ślady przecieków, przed rozpoczęciem prac trzeba ustalić źródło problemu i sprawdzić, kto odpowiada za naprawę. Dopiero wtedy można zaplanować wymianę starego wykończenia.

Jak odnowić posadzkę na balkonie?

Jeśli uszkodzona jest tylko warstwa wykończeniowa, remont może ograniczyć się do usunięcia starej nawierzchni i ułożenie nowej. Nie wolno jednak samodzielnie i bez konsultacji z administracją skuwać posadzki aż do płyty balkonowej. Pod płytkami mogą znajdować się warstwy odpowiadające za odprowadzanie wody i ochronę ważnych elementów budynku. Ich uszkodzenie może prowadzić do przecieków. Przed ułożeniem nowej nawierzchni podłoże powinno być stabilne, suche i odpowiednio przygotowane.

Prócz tego materiały budowlane, których chcemy użyć przy remoncie tej powierzchni trzeba dobrać do warunków zewnętrznych. Dotyczy to nie tylko samej okładziny, ale też klejów, fug i pozostałych warstw używanych do jej wykonania.

Kto naprawia uszkodzoną płytę balkonową?

Pęknięcia konstrukcji, odspojenia betonu i widoczne zbrojenie to już nie jest zwykła usterka wykończeniowa. Element konstrukcyjny balkonu trwale połączony z budynkiem zwykle należy do nieruchomości wspólnej, a za jego remont odpowiedzialny jest wtedy administrator.

Takich uszkodzeń nie powinno się samodzielnie zakrywać zaprawą bez sprawdzenia ich przyczyny. Korozja zbrojenia albo ubytek betonu mogą wymagać naprawy wykonanej w odpowiedniej technologii. Jeśli fragmenty betonu zaczynają odpadać, problem trzeba zgłosić od razu. Chodzi nie tylko o stan balkonu, ale też o bezpieczeństwo osób znajdujących się poniżej.

Czy można wymienić balustradę?

Przed wymianą lub malowaniem balustrady należy sprawdzić, czy jest ona elementem wspólnym. Ważne jest też to czy nasze prace remontowe zmienią wygląd elewacji. W blokach spółdzielczych zasady ingerowania w wygląd tej części budynku są zwykle zapisane w regulaminie.

W budynkach wielorodzinnych balustrady muszą też spełniać określone wymagania techniczne. Minimalna wysokość takiego zabezpieczenia wynosi 1,1 metra. Maksymalny prześwit lub otwór między elementami wypełnienia to 0,12 metra. Konstrukcja musi skutecznie chronić przed wypadnięciem. Dlatego przed zamówieniem nowej balustrady najlepiej uzgodnić zmianę z zarządcą. Dotyczy to zwłaszcza modeli o innym kształcie, wyglądzie albo sposobie mocowania niż stosowane w naszym budynku.

Czy można zabudować balkon?

Zabudowa balkonu wykracza poza prace związane ze zwykłym odnowieniem. Przeszklenie może zmienić wygląd elewacji i wymagać zamocowania konstrukcji do części wspólnych budynku. Właśnie dlatego przed montażem systemu trzeba więc skontaktować się z zarządcą. To on ustala podstawowe zasady dotyczące tego typu prac w konkretnej zabudowie. Osobno należy sprawdzić formalności wynikające z prawa budowlanego. Zależą one od konstrukcji zabudowy i sposobu jej połączenia z budynkiem.

Jak zaplanować remont balkonu?

Aby remont balkonu nie przysporzył nam problemów, trzeba wyraźnie oddzielić zwykłe zużycie wykończenia od problemów konstrukcyjnych. Jeśli do wymiany są tylko płytki lub inne warstwy użytkowe, remont może być dość prosty. Pęknięcia płyty i powtarzające się przecieki wymagają wcześniejszego zgłoszenia zarządcy i odpowiedniej diagnostyki.

Dopiero po ustaleniu zakresu naprawy należy planować konkretne prace, wybierać materiały i wykonawcę. Taki plan pomoże nam spokojnie dopełnić wszystkie formalności i dzięki temu unikniemy kłopotów, gdy remont przekracza zwykłą konserwację.

Artykuł Czy można zrobić remont balkonu? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Mieszkanie na wynajem przynosi coraz mniejszy zwrot

Z danych Otodom Analytics wynika, że spadki dotyczą zarówno małych lokali, jak i mieszkań o powierzchni od 40 do 59 metrów kwadratowych. W tej drugiej grupie w czerwcu 2026 roku stopa zwrotu w większości analizowanych miast znajdowała się w okolicach 5 proc.

Najniższy wynik odnotowano w przypadku mieszkań na wynajem w Krakowie, gdzie było to 4,69 proc. Niewiele wyższy poziom pojawił się w Gdańsku. Z kolei najlepiej w zestawieniu wypadła Łódź, gdzie właściciele mogli liczyć na stopę zwrotu zbliżoną do 6 proc. Pokazuje to, że miejsce zakupu nieruchomości ma coraz większe znaczenie dla jej późniejszej opłacalności.

Małe mieszkanie nie zawsze oznacza większy zysk

Kawalerki i niewielkie lokale są chętnie wybierane przez inwestorów, ponieważ łatwo znaleźć na nie najemców. Nie oznacza to jednak, że ich rentowność pozostaje wysoka. Także w przypadku mieszkań do 40 metrów kwadratowych widać pogorszenie wyników w porównaniu z wcześniejszym okresem.

Największą różnicę odnotowano w przypadku mieszkań na wynajem w Gdyni. Rok wcześniej stopa zwrotu przekraczała tam 6 proc., natomiast obecnie wynosi niewiele ponad 5 proc. Wśród dużych miast najlepiej wypada Łódź, gdzie wynik dla najmniejszych mieszkań przekracza 6 proc. Różnice pomiędzy miastami pokazują, że sama popularność małego metrażu nie gwarantuje już atrakcyjnego zarobku.

Ceny mieszkań rosną szybciej niż możliwości najmu

Jednym z powodów spadającej opłacalności jest relacja między ceną zakupu mieszkania a kwotą, którą można później uzyskać od najemcy. Jeśli nieruchomości drożeją, a czynsze pozostają na podobnym poziomie, właściciel potrzebuje więcej czasu, aby odzyskać pieniądze przeznaczone na zakup.

Dobrze widać to na przykładzie Krakowa. Ceny mieszkań wzrosły, podczas gdy na rynku najmu od dłuższego czasu panuje względna stabilizacja. W rezultacie rentowność kawalerek spadła tam do jednego z najniższych poziomów wśród analizowanych miast.

Lokalizacja coraz ważniejsza dla inwestora

Obecna sytuacja nie wygląda jednak tak samo w całym kraju. W części miast stopa zwrotu nadal utrzymuje się powyżej 5 proc., a Łódź wyróżnia się na tle pozostałych lokalizacji. Z drugiej strony Kraków, Gdańsk czy Wrocław znajdują się znacznie bliżej swoich wcześniejszych minimów.

Zakup mieszkania z myślą o wynajmie wymaga więc dziś dokładniejszego spojrzenia na lokalny rynek. Liczy się nie tylko cena nieruchomości czy wysokość czynszu. Coraz większe znaczenie ma również to, jak te dwie wartości zmieniają się względem siebie. Przy wysokich cenach zakupu nawet mieszkanie, które bez problemu znajduje najemcę, może przynosić znacznie mniejszy zwrot niż kilka lat wcześniej.

Artykuł Coraz mniejsza opłacalność wynajmu mieszkań pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Rynek off-market – czym się charakteryzuje?

Sprzedaż off-market oznacza transakcję sprzedaży nieruchomości prowadzoną poza ogólnodostępnymi kanałami marketingowymi. Oferta nie pojawia się w serwisach ogłoszeniowych, nie jest reklamowana w mediach społecznościowych czy na billboardach. Zamiast tego dana oferta jest przedstawiana wyłącznie wyselekcjonowanym i zweryfikowanym potencjalnym kupującym, najczęściej za pośrednictwem agencji nieruchomości, pośrednika lub sieci zaufanych kontaktów. Choć na co dzień się niewiele mówi się sprzedaży off-market, to tego rodzaju transakcje są coraz bardziej powszechne, szczególnie w dużych miastach, czyli w przypadku nieruchomości w Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu.

Off-market – jakie korzyści przynosi korzyści?

Sprzedaż nieruchomości poza publicznym rynkiem niesie ze sobą wiele korzyści zarówno dla sprzedających, jak i kupujących. Dla właścicieli nieruchomości jedną z najważniejszych zalet jest dyskrecja. Informacja o planowanej sprzedaży nie trafia do szerokiego grona odbiorców, co pozwala zachować prywatność i ograniczyć zainteresowanie przypadkowych osób. Sprzedaż off-market pozwala również ograniczyć bezpośrednią konkurencję z innymi ofertami. Dzięki temu łatwiej wyeksponować atuty nieruchomości i dotrzeć do klientów, którzy rzeczywiście są zainteresowani jej zakupem. Kupujący zyskują natomiast dostęp do ofert, które nie są dostępne na portalach ogłoszeniowych. Mniejsza liczba zainteresowanych często oznacza spokojniejsze negocjacje i większą szansę na uzyskanie korzystnych warunków zakupu. Dodatkowo nabywcy mogą liczyć na indywidualne wsparcie pośrednika, który pomaga dobrać oferty najlepiej odpowiadające ich potrzebom i oczekiwaniom.

Czy sprzedaż off-market sprawdzi się w każdym przypadku?

Sprzedaż w strategii off-market nie jest najlepszym rozwiązaniem dla każdej nieruchomości. To, czy taka forma sprzedaży będzie skuteczna, zależy przede wszystkim od rodzaju nieruchomości, grupy potencjalnych kupujących oraz oczekiwanego czasu realizacji transakcji. W wielu przypadkach publiczna oferta pozwala dotrzeć do większej liczby zainteresowanych i szybciej znaleźć nabywcę. Model off-market najlepiej sprawdza się natomiast wtedy, gdy priorytetem jest prywatność, dotarcie do starannie wyselekcjonowanych klientów lub sprzedaż nieruchomości o wyjątkowym charakterze. Skuteczność takiej strategii w dużej mierze zależy od doświadczenia pośrednika, jego znajomości rynku oraz rozbudowanej sieci kontaktów, która umożliwia znalezienie odpowiedniego kupującego bez konieczności publikowania oferty.

Artykuł Najlepsze oferty mieszkań nawet nie trafiają do ogłoszeń – poznaj rynek off-market pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Od końca sierpnia każda gmina musi mieć plan ogólny, który stanie się podstawowym dokumentem określającym politykę przestrzenną samorządu. Problem polega na tym, że ustawodawca nie zadbał o odpowiednie zmiany w ustawie o podatku od towarów i usług. W rezultacie na rynku nieruchomości pojawiła się niebezpieczna luka prawna, która może mieć poważne konsekwencje finansowe dla uczestników transakcji kupna i sprzedaży gruntów.

Dotychczasowe zasady były jasne

Do tej pory o tym, czy grunt posiada status terenu budowlanego, decydowały przede wszystkim zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli dla danego obszaru nie uchwalono takiego planu, istotna była decyzja o warunkach zabudowy. Jeżeli grunt był przeznaczony pod zabudowę, jego sprzedaż co do zasady podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Odmienna sytuacja dotyczyła działek, które nie były objęte ani miejscowym planem, ani decyzją o warunkach zabudowy. W takich przypadkach sprzedaż najczęściej korzystała ze zwolnienia z podatku VAT. Oznaczało to jednak konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC, który obciąża kupującego.

Taki podział pozwalał stosunkowo łatwo określić konsekwencje podatkowe planowanej transakcji. Reforma planistyczna wprowadziła jednak nowy element, którego przepisy podatkowe nie uwzględniają.

Plan ogólny poza przepisami o VAT

Nowy plan ogólny gminy ma pełnić nadrzędną funkcję w systemie planowania przestrzennego. Dokument ten będzie określał między innymi strefy przeznaczone pod różne funkcje, w tym zabudowę mieszkaniową, usługową czy przemysłową.

Pojawia się jednak zasadniczy problem. Ustawa o VAT nie zawiera przepisów wskazujących, w jaki sposób traktować plan ogólny przy ustalaniu, czy dana działka jest terenem budowlanym. Oznacza to powstanie niepewności dotyczącej gruntów, które zgodnie z nowym planem ogólnym znajdują się w strefie przeznaczonej pod zabudowę, ale jednocześnie nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy.

Powstaje pytanie, czy taki grunt należy traktować jako działkę budowlaną objętą VAT, czy też jako teren korzystający ze zwolnienia podatkowego. Obecne przepisy nie dają jednoznacznej odpowiedzi.

Błąd może kosztować setki tysięcy złotych

Nieprawidłowa interpretacja przepisów może okazać się bardzo kosztowna. Jeżeli sprzedający uzna, że transakcja jest zwolniona z podatku VAT, a urząd skarbowy po czasie stwierdzi, że podatek powinien zostać naliczony, obowiązek zapłaty zaległego VAT wraz z odsetkami spadnie właśnie na sprzedawcę.

Z drugiej strony, objęcie transakcji podatkiem VAT na wszelki wypadek również może okazać się problemem. W takim przypadku wyższy koszt poniesie kupujący, co może wpłynąć na opłacalność inwestycji albo doprowadzić do konieczności zmiany warunków umowy.

Szczególnie duże zagrożenie dotyczy gruntów inwestycyjnych, których wartość często liczona jest w milionach złotych. Nawet niewielki błąd w interpretacji przepisów może oznaczać konieczność zapłaty bardzo wysokich kwot.

Rynek czeka na reakcję Ministerstwa Finansów

Eksperci podkreślają, że brak synchronizacji pomiędzy przepisami planistycznymi a ustawą o VAT już teraz wpływa na tysiące transakcji dotyczących gruntów w całej Polsce. Właściciele działek, deweloperzy oraz inwestorzy zostali postawieni w sytuacji, w której muszą podejmować decyzje finansowe mimo braku jednoznacznych regulacji. Na razie nie wiadomo jednak, kiedy pojawią się konkretne rozwiązania legislacyjne.

Artykuł Plany ogólne stworzą problem z podatkiem VAT pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Sprawdź wzmianki i konkretne wzmianki

Księgę najlepiej sprawdzić przed decyzją o zakupie, przed umową przedwstępną i tuż przed aktem notarialnym. Znajomość KW może pomóc kupującemu w czasie negocjacji ceny. Właśnie dlatego, jeśli nie rozumiemy któregoś wpisu, powinniśmy skonsultować go z notariuszem albo prawnikiem.

Przeglądanie księgi warto zacząć od wzmianek. Oznacza ona, że do sądu wpłynął wniosek dotyczący księgi, ale nie został jeszcze rozpatrzony. Może on zapowiadać zmianę właściciela, wpis hipoteki albo nowe roszczenie. Nie przesądza o problemie, ale przed podpisaniem umowy trzeba ustalić, czego dotyczy.

Dział I opisuje nieruchomość. Przy mieszkaniu należy sprawdzić adres, numer lokalu, powierzchnię oraz oznaczenie budynku i gruntu. Dane powinny zgadzać się z dokumentami od sprzedającego i projektem aktu notarialnego. Różnice w powierzchni albo oznaczeniu lokalu wymagają wyjaśnienia.

W tej części księgi znajdują się też prawa związane z lokalem. Mogą dotyczyć udziału w nieruchomości wspólnej. Jeśli dla kupującego ważna jest piwnica lub komórka lokatorska, trzeba sprawdzić ich status w dokumentach. Miejsce postojowe również wymaga osobnej weryfikacji, bo nie zawsze jest częścią lokalu.

Właściciel i prawa osób trzecich

Dział II dostarcza nam informacji o właścicielu lokalu. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu pokazuje osobę, której to prawo przysługuje. Dane sprzedającego muszą zgadzać się z księgą i dokumentem tożsamości. Jeśli właścicieli jest kilku, w sprzedaży powinni uczestniczyć wszyscy upoważnieni albo ich pełnomocnicy. Przy pełnomocnictwie trzeba sprawdzić, czy obejmuje sprzedaż konkretnego lokalu. Takie dokumenty weryfikuje notariusz, ale kupujący powinien wiedzieć, że sama deklaracja sprzedającego nie powinna mu wystarczyć.

W dziale III mogą pojawić się służebności, roszczenia i ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego z rzeczywistością. Właśnie dlatego wymaga on szczególnej uwagi. To w tej części KW mogą pojawić się też prawa do dożywocia. Jeśli tak jest, konkretna osoba ma prawo mieszkać w lokalu także po jego sprzedaży. W praktyce taki wpis istotnie ogranicza korzystanie z mieszkania.

Dział IV — hipoteka

Dział IV dotyczy hipotek, czyli zabezpieczenia kredytu bankowego. Hipoteka nie wyklucza zakupu mieszkania, ale wymaga bezpiecznego rozliczenia. Przed transakcją trzeba ustalić kwotę pozostałą do spłaty i sposób wykreślenia hipoteki po sprzedaży. Do dopełnienia tych formalności niezbędne są dokumenty z banku sprzedającego. Najważniejsza jest informacja o saldzie zadłużenia oraz zgoda na wykreślenie hipoteki po spłacie.

Artykuł Co sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupem mieszkania? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Sektor najmu turystycznego wciąż się rozwija

Ten kolejny historyczny rekord to sygnał, że rynek wynajmu wakacyjnego staje się jednym z najważniejszych segmentów krajowej turystyki i nieruchomości. Rosnąca popularność apartamentów i mieszkań wynajmowanych na doby sprawia, że pojawiają się nowe inwestycje tego typu. Ten rodzaj usług wymaga też specjalnych regulacji. Wraz z wakacjami i ta kwestia wraca do dyskursu publicznego. Jest to ważne, ponieważ w miastach popularnych turystycznie takich jak Trójmiasto, liczba lokali udostępnianych w ten sposób szybko rośnie.

Co ciekawe Eurostat zbiera dane od największych platform rezerwacyjnych od 2020. Nie oznacza to, że nie wiemy nic o tej części rynku we wcześniejszych latach. Jego obraz z tamtego okresu pokazują nam dane historyczne. Warto przy tym pamiętać, że urząd stosuje specyficzną metodologię liczenia noclegów. Jeśli trzyosobowa rodzina wynajmie apartament na sześć dni, statystyka uwzględni 18 noclegów jako iloczyn liczby osób i liczby spędzonych nocy. Prócz tego dane mają charakter eksperymentalny i nie obejmują hoteli oraz kempingów. Eurostat gromadząc dane, nie dzieli ich też na typu wynajmowanych obiektów. Według analityków informacje te choć cenne mają charakter ogólny.

Statystyki pokazują przy tym dwa ważne zjawiska, czyli silną sezonowość rynku oraz dynamiczny wzrost po pandemicznym załamaniu.

Gdzie i kiedy wynajmuje się najwięcej prywatnych pokoi?

Nie dziwi fakt, że kulminacja zainteresowania najmem krótkoterminowym przypada na wakacje. W zeszłym roku rekordowe zainteresowanie w tej części rynku zanotowano w sierpniu. Na przestrzeni lat liczba noclegów rezerwowanych online rosła niemal nieprzerwanie:

• 2018 r. — 15,59 mln,
• 2019 r. — 19,69 mln,
• 2020 r. — 12,97 mln,
• 2021 r. — 15,03 mln,
• 2022 r. — 26,35 mln,
• 2023 r. — 32,74 mln,
• 2024 r. — 39,02 mln,
• 2025 r. — 44,39 mln.

Aktywni na rynku najmu turystycznego są przede wszystkim polscy turyści. Według danych, które przytacza witryna RynekPierwotny.pl, Polacy zarezerwowali 61% wszystkich noclegów zarówno w 2024, jak i 2025 r. To pokazuje, że wzrost aktywności nie jest w tym wypadku związany wyłącznie z turystami z zagranicy. Coraz więcej urlopowiczów wybiera prywatne apartamenty zamiast hoteli. Na takie wyjście częściej decydują się rodziny z dziećmi. Lokali tego typu przybywa, co sprawia, że korzystanie z najmu turystycznego jest coraz wygodniejsze.

Największe zainteresowanie najmem krótkoterminowym występuje oczywiście w regionach turystycznych. Według danych za sierpień 2025 trzy polskie województwa przekroczyły próg miliona noclegów zarezerwowanych przez platformy internetowe:

• woj. małopolskie — 1,57 mln noclegów,
• woj. pomorskie — 1,54 mln,
• woj. zachodniopomorskie — 1,24 mln.

Wyniki te są dobre i zapewniają Polsce miejsce w szerokiej unijnej czołówce rynku najmu krótkoterminowego. Mimo to, do liderów takich jak Chorwacja czy Hiszpania wciąż nam daleko.

Artykuł Wracają rekordy w najmie krótkoterminowym pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Czy inwestycja w mieszkania na wynajem się opłaca?

Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że stopa kapitalizacji, czyli wskaźnik, który pokazuje, ile zarabia się na nieruchomości w stosunku do jej wartości, wynosi 5-6% rocznie. Oczywiście, nie wszędzie będzie dokładnie taki – znaczenie mają m.in. lokalizacja, stan bloku czy wyposażenie. W przypadku Warszawy w III kwartale 2025 roku poziom kapitalizacji wynosił 5,56%, co oznacza spadek o 0,04 punktu procentowego w stosunku do poprzedniego kwartału, ale też wzrost o 0,11 p.p. rok do roku. Jeśli weźmiemy pod uwagę sześć największych miast poza Warszawą, to stopa kapitalizacji wynosi 5,75%. Czas zwrotu z inwestycji w mieszkanie wynosi przeciętnie 18 lat.

Stawki najmu za mkw. w górę

Z danych NBP wynika, że stawki najmu mieszkań w Polsce systematycznie rosną. W grupie największych miast wynoszą średnio 60-65 zł za mkw., a w Warszawie – ponad 80 zł za mkw. Co ciekawe, NBP przekazał, że w ostatnich latach rentowność najmu była niższa niż lokat i dziesięcioletnich obligacji skarbowych, ale to nie uwzględnia zmian cen nieruchomości. Z reguły im większy metraż, tym niższa rentowność inwestycji. Przeważnie inwestorzy wybierają pod wynajem kawalerki i mieszkania dwupokojowe.

Jaką nieruchomość pod wynajem wybrać?

Niska cena mieszkania nie przesądza o sukcesie. Zysk z wynajmu zależy od wielu czynników, które przeanalizowali eksperci Gethome. Tania nieruchomość może oznaczać, że w danej lokalizacji możliwy do uzyskania jest niski czynsz. Dlatego na zakup należy spojrzeć szerzej.

Lokalizacja mieszkania

Wielu najemców preferuje centrum, ale to nie dla każdego konieczność. Ważne, aby lokalizacja była dobrze skomunikowana z innymi częściami miasta. Istotna jest bliskość metra, linii tramwajowej albo autobusowej. Znaczenie ma szybki dojazd do centrum, a także łatwe dotarcie na obwodnicę. Poza tym określone grupy klientów mają indywidualne oczekiwania. Dla studenta ważna jest bliskość uczelni, a dla rodziny z dziećmi – tereny zielone i place zabaw.

Standard i wyposażenie

Najlepiej, jeśli do mieszkania można się wprowadzić bez dodatkowych nakładów. Oznacza to zapewnienie mebli i sprzętów gospodarstwa domowego. Jeśli to lokal pod najem krótkoterminowy, najemcy oczekują pełnego wyposażenia, włącznie z ręcznikami czy bielizną pościelową.

Stan budynku i udogodnienia

Dla najemcy ważne są zazwyczaj winda, komórka lokatorska i miejsce parkingowe. Często również oczekują balkonu. W obiektach bez windy problematyczne może być znalezienie najemców dla lokali położonych na najwyższych piętrach, które są nieodpowiednie m.in. dla osób starszych i rodzin z małymi dziećmi.

Metraż i układ mieszkania

Główną grupą zainteresowanych wynajmem są single i młode pary. Szukają mieszkań niedrogich i funkcjonalnych. Dobrze sprawdzają się nieruchomości dwupokojowe, które są bardziej uniwersalne niż kawalerki. Może w nich zamieszkać singiel, para, jak i rodzina z dzieckiem. Dwa pokoje zapewniają większą elastyczność aranżacyjną i funkcjonalną.

Dostosowanie ceny najmu

Stan nieruchomości i inne parametry to jedno, ale nieadekwatna stawka zmniejsza szansę na znalezienie uczciwego najemcy. Czynsz nie powinien odbiegać od cen rynkowych.

Zakup mieszkania pod wynajem – wnioski

Najlepszym zakupem pod wynajem są niewielkie nieruchomości dobrze skomunikowane z centrum i przygotowane do zamieszkania od zaraz. Warto inwestować przede wszystkim w kawalerki i mieszkania dwupokojowe.

Artykuł Szukasz mieszkania na wynajem? Taki metraż opłaca się najbardziej pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Polacy ostrożnie oceniają sytuację na rynku nieruchomości

Jak wspominaliśmy na wstępie, tylko 26% respondentów biorących udział w badaniu uważa, że moment na zakup mieszkania jest dobry. To wynik o 8 punktów procentowych niższy niż kwartał wcześniej, ale jednocześnie o 3% lepszy w porównaniu rok do roku. Nastroje wokół sprzedaży są bardziej ożywione. O dobrym momencie na wprowadzenie lokum na rynek mówiło 35% respondentów. Wynik ten praktycznie się nie zmienił w porównaniu do poprzedniego kwartału, ale rok do roku jest lepszy o 7%. Wyraźniej jednomyślne nastroje panują w kwestii najmu. Aż 42% ankietowanych uważa, że obecnie warto wynajmować posiadaną nieruchomość.

Rynek już od jakiegoś czasu wchodzi w tryb stabilizacji i uczestnicy rynku to widzą. Najbardziej wpływa to na postrzeganie cen. Nadal średnio 8 na 10 badanych uznaje stawki ofertowe za wysokie lub bardzo wysokie, ale ta druga odpowiedź pada coraz rzadziej. W pierwszym kwartale 2025 ceny oceniało w ten sposób 60% respondentów. Po roku odsetek ten spadł do 53%. Z jednej strony mogliśmy przyzwyczaić się do wysokich stawek ofertowych, z drugiej spowolnienie wzrostów na pewno jest widoczne.

Młodzi patrzą na rynek optymistycznie

Co ciekawe, największą poprawę nastrojów widać w grupie ankietowanych w wieku od 25 do 34 lat. To oni najczęściej myślą o kredycie i zakupie lokum już teraz. Badanie pokazało, że właśnie ci ankietowani wyraźnie dostrzegają też stabilizację cen i rzadziej mają poczucie, że zakup mieszkania jest poza zasięgiem ich samych i ich otoczenia.

Warto podkreślić, że w tej edycji badania spadł odsetek osób twierdzących, że obecnie trudno otrzymać kredyt. W I kwartale 2026 tego zdania jest 42% uczestników badania. W tym samym okresie rok wcześniej deklarowało tak 50% respondentów.

Najnowsza analiza pokazała też, że ponad 6 na 10 Polaków ma przekonanie, że niezależnie od tego, co zrobi, rachunki i tak będą rosły. Dla 50% respondentów regulowanie miesięcznych zobowiązań wiąże się ze stresem. Prócz tego, co trzeci badany deklaruje gorszą sytuację finansową niż rok temu. Co niepokojące, w tej grupie znacznie częściej znajdują się obecnie osoby w wieku 45-54 lat oraz 55+.

Podnosi na duchu fakt, że mimo to 58% osób biorących udział w ankiecie nie spóźniło się z opłaceniem rachunku ani razu. Najbardziej skrupulatne w tej kwestii są osoby po 55 roku życia. W tej grupie wiekowej miesięczne zobowiązania na czas reguluje aż 77% ankietowanych.

W tych okolicznościach nie dziwi fakt, że wysokie opłaty mieszkaniowe skłaniają nas do ograniczenia innych wydatków. Jak widać w I kwartale 2026 koszty utrzymania lokum coraz mocniej kształtują decyzje finansowe i mieszkaniowe Polaków.

Artykuł Jak oceniamy sytuację na rynku nieruchomości (I kw. 2026)? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Ceny lokali rosną – ale czy na pewno?

Na początku 2026 r. ceny mieszkań wykazują dalszy wzrost, choć eksperci podkreślają, że w wielu miastach jest on w dużej mierze efektem nie powszechnych podwyżek, a zmiany struktury oferty. Otóż średnie ceny mkw nowych mieszkań rosną na większości głównych rynków, takich jak Warszawa, czy Trójmiasto głównie za sprawą zwiększonego udziału lokali z „górnej półki”. W Warszawie udział mieszkań kosztujących ponad 20 tys. zł za mkw. wzrósł do 26%, co było efektem wprowadzenia do sprzedaży w styczniu projektów ze średnią ceną ok. 20,7 tys. zł za mkw. Podobna sytuacja ma miejsce w Trójmieście, gdzie średnie ceny sięgają ponad 17,7 tys. zł za mkw., a udział drogich lokali zwiększył się do 34%.

Mimo że popyt osłabł, a sprzedaż spadła o ok. 10% mdm, nie zahamowało to wzrostu średnich cen, choć jednocześnie wzrosła presja na deweloperów, co zdecydowanie poprawia pozycję negocjacyjną kupujących. Tendencja stabilnego wzrostu cen utrzymuje się zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a prognozy na 2026 r. zakładają wzrosty rzędu 3–10% rocznie, napędzane rosnącymi wynagrodzeniami i potencjalnymi obniżkami stóp procentowych, mimo wciąż wysokiej podaży mieszkań.

Gdańsk – jedna z najwyższych dynamik wzrostu cen w kraju

W ujęciu rocznym wzrosty cen mieszkań są już wyraźne i jednoznaczne, a mianowicie o 2% w Krakowie, o 4% w Poznaniu i Wrocławiu, o 5% w Warszawie oraz aż o 11–14% w Trójmieście, które wyrasta na najbardziej dynamiczny rynek w kraju.

Kluczową rolę odgrywa tu stolica województwa pomorskiego – mieszkania w Gdańsku od początku 2026 r. nadal drożeją. W lutym średnia cena za mkw. wzrosła mdm o ok. 2,2%, osiągając według różnych źródeł od ok. 13,2 tys. zł do ponad 15 tys. zł, przy czym na rynku pierwotnym w styczniu średnia wynosiła ok. 14,9 tys. zł/mkw., a na wtórnym ok. 15,05 tys. zł/mkw., a w stawki za mieszkania w gdańskim Śródmieściu sięgają nawet blisko 18 tys. zł/mkw. Najszybszy wzrost cen w Gdańsku i całym Trójmieście nie wynika jednak wyłącznie z podwyżek, lecz przede wszystkim ze zmiany struktury rynku, gdyż udział mieszkań kosztujących ponad 20 tys. zł za mkw. wzrósł tu z 24 do 34% w skali roku. Oznacza to, że średnie ceny są coraz silniej „ciągnięte w górę” przez lokale w najlepszych lokalizacjach i o wyższym standardzie, także na rynku wtórnym.

Gdańsk przyciąga nowych mieszkańców, kapitał i inwestorów, a jednocześnie zmaga się z ograniczoną dostępnością tanich gruntów, co w połączeniu z silną marką miasta sprawia, że lokalny rynek pozostaje odporny na ogólnokrajowe spowolnienie, a perspektywy na pierwszą połowę br. pozostają umiarkowanie optymistyczne.

Artykuł Ceny mieszkań w Gdańsku nadal rosną pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.