Polacy ostrożnie oceniają sytuację na rynku nieruchomości

Jak wspominaliśmy na wstępie, tylko 26% respondentów biorących udział w badaniu uważa, że moment na zakup mieszkania jest dobry. To wynik o 8 punktów procentowych niższy niż kwartał wcześniej, ale jednocześnie o 3% lepszy w porównaniu rok do roku. Nastroje wokół sprzedaży są bardziej ożywione. O dobrym momencie na wprowadzenie lokum na rynek mówiło 35% respondentów. Wynik ten praktycznie się nie zmienił w porównaniu do poprzedniego kwartału, ale rok do roku jest lepszy o 7%. Wyraźniej jednomyślne nastroje panują w kwestii najmu. Aż 42% ankietowanych uważa, że obecnie warto wynajmować posiadaną nieruchomość.

Rynek już od jakiegoś czasu wchodzi w tryb stabilizacji i uczestnicy rynku to widzą. Najbardziej wpływa to na postrzeganie cen. Nadal średnio 8 na 10 badanych uznaje stawki ofertowe za wysokie lub bardzo wysokie, ale ta druga odpowiedź pada coraz rzadziej. W pierwszym kwartale 2025 ceny oceniało w ten sposób 60% respondentów. Po roku odsetek ten spadł do 53%. Z jednej strony mogliśmy przyzwyczaić się do wysokich stawek ofertowych, z drugiej spowolnienie wzrostów na pewno jest widoczne.

Młodzi patrzą na rynek optymistycznie

Co ciekawe, największą poprawę nastrojów widać w grupie ankietowanych w wieku od 25 do 34 lat. To oni najczęściej myślą o kredycie i zakupie lokum już teraz. Badanie pokazało, że właśnie ci ankietowani wyraźnie dostrzegają też stabilizację cen i rzadziej mają poczucie, że zakup mieszkania jest poza zasięgiem ich samych i ich otoczenia.

Warto podkreślić, że w tej edycji badania spadł odsetek osób twierdzących, że obecnie trudno otrzymać kredyt. W I kwartale 2026 tego zdania jest 42% uczestników badania. W tym samym okresie rok wcześniej deklarowało tak 50% respondentów.

Najnowsza analiza pokazała też, że ponad 6 na 10 Polaków ma przekonanie, że niezależnie od tego, co zrobi, rachunki i tak będą rosły. Dla 50% respondentów regulowanie miesięcznych zobowiązań wiąże się ze stresem. Prócz tego, co trzeci badany deklaruje gorszą sytuację finansową niż rok temu. Co niepokojące, w tej grupie znacznie częściej znajdują się obecnie osoby w wieku 45-54 lat oraz 55+.

Podnosi na duchu fakt, że mimo to 58% osób biorących udział w ankiecie nie spóźniło się z opłaceniem rachunku ani razu. Najbardziej skrupulatne w tej kwestii są osoby po 55 roku życia. W tej grupie wiekowej miesięczne zobowiązania na czas reguluje aż 77% ankietowanych.

W tych okolicznościach nie dziwi fakt, że wysokie opłaty mieszkaniowe skłaniają nas do ograniczenia innych wydatków. Jak widać w I kwartale 2026 koszty utrzymania lokum coraz mocniej kształtują decyzje finansowe i mieszkaniowe Polaków.

Artykuł Jak oceniamy sytuację na rynku nieruchomości (I kw. 2026)? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Ceny lokali rosną – ale czy na pewno?

Na początku 2026 r. ceny mieszkań wykazują dalszy wzrost, choć eksperci podkreślają, że w wielu miastach jest on w dużej mierze efektem nie powszechnych podwyżek, a zmiany struktury oferty. Otóż średnie ceny mkw nowych mieszkań rosną na większości głównych rynków, takich jak Warszawa, czy Trójmiasto głównie za sprawą zwiększonego udziału lokali z „górnej półki”. W Warszawie udział mieszkań kosztujących ponad 20 tys. zł za mkw. wzrósł do 26%, co było efektem wprowadzenia do sprzedaży w styczniu projektów ze średnią ceną ok. 20,7 tys. zł za mkw. Podobna sytuacja ma miejsce w Trójmieście, gdzie średnie ceny sięgają ponad 17,7 tys. zł za mkw., a udział drogich lokali zwiększył się do 34%.

Mimo że popyt osłabł, a sprzedaż spadła o ok. 10% mdm, nie zahamowało to wzrostu średnich cen, choć jednocześnie wzrosła presja na deweloperów, co zdecydowanie poprawia pozycję negocjacyjną kupujących. Tendencja stabilnego wzrostu cen utrzymuje się zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a prognozy na 2026 r. zakładają wzrosty rzędu 3–10% rocznie, napędzane rosnącymi wynagrodzeniami i potencjalnymi obniżkami stóp procentowych, mimo wciąż wysokiej podaży mieszkań.

Gdańsk – jedna z najwyższych dynamik wzrostu cen w kraju

W ujęciu rocznym wzrosty cen mieszkań są już wyraźne i jednoznaczne, a mianowicie o 2% w Krakowie, o 4% w Poznaniu i Wrocławiu, o 5% w Warszawie oraz aż o 11–14% w Trójmieście, które wyrasta na najbardziej dynamiczny rynek w kraju.

Kluczową rolę odgrywa tu stolica województwa pomorskiego – mieszkania w Gdańsku od początku 2026 r. nadal drożeją. W lutym średnia cena za mkw. wzrosła mdm o ok. 2,2%, osiągając według różnych źródeł od ok. 13,2 tys. zł do ponad 15 tys. zł, przy czym na rynku pierwotnym w styczniu średnia wynosiła ok. 14,9 tys. zł/mkw., a na wtórnym ok. 15,05 tys. zł/mkw., a w stawki za mieszkania w gdańskim Śródmieściu sięgają nawet blisko 18 tys. zł/mkw. Najszybszy wzrost cen w Gdańsku i całym Trójmieście nie wynika jednak wyłącznie z podwyżek, lecz przede wszystkim ze zmiany struktury rynku, gdyż udział mieszkań kosztujących ponad 20 tys. zł za mkw. wzrósł tu z 24 do 34% w skali roku. Oznacza to, że średnie ceny są coraz silniej „ciągnięte w górę” przez lokale w najlepszych lokalizacjach i o wyższym standardzie, także na rynku wtórnym.

Gdańsk przyciąga nowych mieszkańców, kapitał i inwestorów, a jednocześnie zmaga się z ograniczoną dostępnością tanich gruntów, co w połączeniu z silną marką miasta sprawia, że lokalny rynek pozostaje odporny na ogólnokrajowe spowolnienie, a perspektywy na pierwszą połowę br. pozostają umiarkowanie optymistyczne.

Artykuł Ceny mieszkań w Gdańsku nadal rosną pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Budownictwo senioralne – co to jest?

Do budownictwa senioralnego zaliczają się różnego typu nieruchomości m.in. placówki, w których osoby starsze mają zapewnione nie tylko zamieszkanie, ale również całodobową pomoc. Domy opieki są rozwiązaniem głównie dla osób, które nie są już samodzielne albo nie mają na co dzień profesjonalnego wsparcia.

Inne rozwiązanie stanowią domy senioralne – popularne w wielu krajach. Przeważnie są to lokale nieco większe niż kawalerki. W samych budynkach znajduje się przestrzeń do integracji, np. sale spotkań albo sale sportowe. Oczywiście, obiekty wyposażone są w rozwiązania ułatwiające poruszanie się. Składają się z jednej lub dwóch kondygnacji, nie mają progów, a szerokie drzwi umożliwiają swobodne poruszanie się z chodzikiem czy wjazd wózkiem inwalidzkim. Mieszkania są często wyposażone w prysznic bez brodzika (walk-in) oraz udogodnienia dla osób z ograniczoną sprawnością ruchową, np. uchwyty prysznicowe.

Istnieje również inny model budownictwa senioralnego rozwijany w formule „assisted living”, który polega na zapewnieniu mieszkania, części wspólnych i opieki. Seniorzy mają do dyspozycji asystentów oraz niezależne lokale. Często w ramach takich projektów funkcjonuje przychodnia lub apteka.

Czy deweloperzy rozwiną ofertę kierowaną do seniorów?

Powiększające się grono osób starszych powoduje, że deweloperzy będą prawdopodobnie zwracać coraz większą uwagę na inwestycje realizowane z myślą o osobach starszych. Już teraz powstają oferty skierowane w 100% do seniorów, ale również takie, gdzie realizacja jest podzielona: część kierowana do osób starszych, a część – do rodzin.

Oto przykładowe inwestycje dla seniorów:

• Prestia Rezydencja Senioralna w Łodzi – ul. Przędzalniana 71. Obiekt ma zaoferować 240 apartamentów. Projekt obejmuje szerokie korytarze, windy i łazienki przystosowane do potrzeb osób starszych i z niepełnosprawnościami fizycznymi, a także przestrzenie wspólne, takie jak: sala fitness, kawiarnia, biblioteka, pokój rehabilitacyjny, strefa wellness z grotą solną i sauną. Ma też powstać Centrum Zdrowego i Aktywnego Seniora, które będzie ogólnodostępne.
• Senior Bażantowo w Katowicach – zapewnia przestrzeń dla seniorów, zaplecze usługowe i opiekę. Osiedle obejmuje lokale jedno-, dwu- i trzypokojowe bez barier architektonicznych, z terenem spacerowym. Funkcjonuje we wspomnianej formule „assisted living”.
• Apartamenty ReVital – Mechelinki – 58 jedno- i dwuosobowych apartamentów na własność lub do wynajęcia. Znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie Centrum Rehabilitacji, 150 metrów od plaży. Obiekt dostosowano do potrzeb seniorów poprzez brak barier architektonicznych, szerokie wejścia, antypoślizgowe posadzki, windy, ułatwienia dostępu, system SOS w każdym apartamencie i całodobową recepcję z personelem wyszkolonym w ratownictwie medycznym.

W Polsce zrealizowano już wiele inwestycji dla seniorów, a ich liczba prawdopodobnie będzie rosła.

Artykuł Budownictwo senioralne to nowa żyła złota dla deweloperów? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Jak deweloperzy omijają przepisy budowlane?

Obecnie deweloperom wolno budować samodzielne mieszkania, które mają minimum 25 mkw. powierzchni. To zgodne z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jednak znaleźli oni sposób na obchodzenie tych regulacji. Masowo budują obiekty, które formalnie udają hotele lub akademiki. Swoje mikromieszkania określają jako:

• lokal startowy,
• mikroapartament dla singla,
• kawalerka inwestycyjna.

Deweloperzy skrupulatnie wykorzystują lukę w przepisach i budują nie 12-, 15- czy 17-metrowe mieszkania, ale lokale użytkowe. W świetle prawa nie są one mieszkaniami – to biura, magazyny lub lokale usługowe. Ponieważ jednak popyt na tanie (w ujęciu całościowym, nie za metr kwadratowy) nieruchomości jest ogromny, zaczęto budować całe bloki wypełnione takimi klitkami.

Aby wszystko wyglądało legalnie, inwestycje te często nazywane są „aparthotelami” lub „condohotelami”. Sprzedawane są z 23-procentowym podatkiem VAT (zamiast 8 proc. jak przy mieszkaniach), co dla inwestorów chcących odliczyć podatek jest nawet zaletą. W rzeczywistości jednak nikt w tych „biurach” nie pracuje, ale służą do celów mieszkaniowych.

Powstają budynki zamieszkania zbiorowego, które nie spełniają norm nasłonecznienia, akustyki czy miejsc parkingowych przewidzianych dla zabudowy mieszkaniowej.

Nowe przepisy uderzające w pseudo hotele – mała zmiana, wielki skutek

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało przepisy, które mają ostatecznie zamknąć lukę prawną, pozwalającą deweloperom na budowę mikroskopijnych mieszkań pod przykrywką lokali użytkowych. Stosunkowo niewielka zmiana w Prawie budowlanym może wywołać trzęsienie ziemi na rynku nieruchomości.

Dotyczy ona ujednolicenia wymagań powierzchniowych dla mieszkań i lokali użytkowych. Według zapowiedzi rządu, nowe przepisy mają narzucić wymóg minimalnej powierzchni 25 mkw. również dla lokali użytkowych, jeśli są one projektowane w budynkach mogących służyć celom mieszkalnym lub zakwaterowania zbiorowego (z pewnymi wyjątkami np. dla lokali na parterze z bezpośrednim wejściem z ulicy).

Co więcej, planowane jest zaostrzenie zasad wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu. To właśnie ten dokument jest niezbędny, aby wyodrębnić „klitkę” jako osobny przedmiot własności i sprzedać ją klientowi. Jeśli urzędnik stwierdzi, że dany lokal w „hotelu” w rzeczywistości ma służyć stałemu pobytowi, a nie spełnia normy metrażowej, deweloper nie uzyska zaświadczenia. To w praktyce uniemożliwi sprzedaż mikrokawalerek na rynku pierwotnym.

Dlaczego mikromieszkania są problemem?

Rząd argumentuje, że sytuacja, w której pod szyldem usług hotelarskich prowadzi się de facto sprzedaż mieszkań niespełniających norm, jest nieuczciwą konkurencją i zagrożeniem dla ładu przestrzennego.

Eksperci przewidują, że z rynku pierwotnego znikną oferty lokali w cenach rzędu 200-250 tysięcy złotych w dużych miastach, bo tyle kosztowały najmniejsze jednostki.

Deweloperzy zrzeszeni w organizacjach branżowych bronią się, twierdząc, że mikroapartamenty to produkt inwestycyjny, a nie socjalny. Jednak skala zjawiska pokazuje coś innego – w wielu miastach „inwestycyjne” bloki stają się stałym miejscem zamieszkania dla tysięcy osób, tworząc nowoczesne slumsy o wysokim standardzie wykończenia, ale niskim komforcie życia.

Artykuł Rząd chce skończyć z budową mikrokawalerek pod przykrywką hoteli pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Dom ma być przede wszystkim bezpieczny

Dzięki najnowszemu opracowaniu wiemy, że dla 41% respondentów bezpieczeństwo to przede wszystkim gotowość sąsiadów do reakcji, gdy coś się dzieje. Jest to dla nas ważniejsze niż liczba kamer czy szlabanów. To ciekawe, ponieważ w czasach rozwijających się technologii zdawać by się mogło, że to właśnie one zapewniają nam bezpieczeństwo. Z analizy płynie jednak inny wniosek. To wciąż ludzie są dla nas pierwszym i najważniejszym gwarantem bezpieczeństwa.

W raporcie Otodom z cyklu „Szczęśliwy dom” pt.: „Zróbmy sobie razem… szczęśliwe sąsiedztwo” niemal połowa ankietowanych (47%) wskazała, że o poczuciu bezpieczeństwa decyduje przede wszystkim niski poziom przestępczości i brak wandalizmu. Są to konkretne i mierzalne elementy otoczenia, które w ogromnym stopniu zależą od sąsiedztwa.

Niewiele mniej, bo 41% respondentów buduje poczucie bezpieczeństwa na gotowości sąsiadów do reakcji w sytuacjach niepokojących. Aż 38% osób biorących udział w badaniu zaznacza, że kluczowa jest dla nich znajomość osób mieszkających w pobliżu i utrzymywanie z nimi dobrych relacji. Wzajemne zaufanie między sąsiadami jest ważne dla 33% respondentów.

Warto zaznaczyć, że oświetlenie ulic i części wspólnych, które często kojarzymy z bezpieczeństwem, ma w tym zestawieniu mniejsze znaczenie.

Znaczenie więzi sąsiedzkich

Wybuch wojny na Ukrainie mocno wpłynął na nasze poczucie bezpieczeństwa i uświadomił Polakom, jak ważna jest bliskość i zaufanie w najbliższym otoczeniu. Obecnie coraz większe znaczenie zyskuje bezpieczeństwo w domu, na osiedlu, w sąsiedztwie. Świadomość, że obok mieszka ktoś, kto zauważy coś niepokojącego i zareaguje to dużo więcej niż najbardziej nowoczesna infrastruktura. Sytuacje kryzysowe dają świadomość, że empatia i gotowość do pomocy tworzą fundament codziennego poczucia bezpieczeństwa.

Raport Otodom zwraca uwagę na zjawisko „społecznego alarmu”, czyli sieci codziennych interakcji i wzajemnych reakcji, które uruchamiają się nie tylko w sytuacjach zagrożenia. Chodzi o wzajemne interesowanie się sobą mieszkańców. Według cytowanego badania 35% Polaków przynajmniej raz na kwartał pomaga sąsiadom w drobnych sprawach, takich jak odbiór paczki, podlanie kwiatów czy pożyczenie narzędzi. To właśnie osoby zaangażowane w relacje sąsiedzkie dużo częściej uważają siebie za szczęśliwych sąsiadów, W tej grupie odsetek ten sięga aż 51%. Bez czułości społecznej nawet najlepsze systemy monitoringu pozostają jedynie technologiczną obietnicą bezpieczeństwa. Nic więc dziwnego, że dla 43% Polaków poczucie bezpieczeństwa i zaufania do sąsiadów stanowi kluczowy element dobrego życia w danym miejscu.

Rosnące znaczenie więzi sąsiedzkich to ważny sygnał dla deweloperów i projektantów zabudowy mieszkalnej. Osiedla otwarte na budowanie i wzmacnianie relacji sąsiedzkich z pewnością będą cieszyły się coraz większą popularnością. Choć infrastruktura wspierająca bezpieczeństwo, taka jak dobre oświetlenie czy monitoring, pozostaje istotna, równie ważne staje się projektowanie przestrzeni sprzyjających integracji i codziennym interakcjom między mieszkańcami.

Artykuł Bezpieczeństwo coraz ważniejszym kryterium przy wyborze mieszkania pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Dane Eurostatu obejmują zarówno koszty zakupu mkw. mieszkania, jak i wydatki ponoszone na jego wynajem.

Z analiz wynika, że od 2010 r. do drugiego kwartału 2025 r. ceny nieruchomości w Polsce wzrosły o 104%, podczas gdy średni wzrost w krajach UE wyniósł niespełna 53%. Warto przy tym zaznaczyć, że Eurostat, czyli europejski odpowiednik polskiego GUS-u posługuje się wskaźnikiem House Price Index (HPI), a nie prostym porównaniem cen za mkw. HPI odzwierciedla rzeczywiste ceny transakcyjne osiągane w sprzedaży mieszkań przez gospodarstwa domowe i obejmuje dane reprezentatywne dla całego kraju.

Węgierskie mieszkania zdrożały najbardziej

Choć tempo wzrostu cen mieszkań w Polsce przekracza unijną średnią, wyższe wyniki odnotowano jeszcze w ośmiu krajach. Na czele zestawienia znalazły się Węgry, gdzie w ciągu 15 lat ceny nieruchomości wzrosły o ponad 250%. Na kolejnych miejscach uplasowały się Islandia i Portugalia, gdzie w obu przypadkach wzrost przekroczył 160%. Na Litwie mieszkania podrożały o ponad 150%, a w Bułgarii o około 147%.

Na przeciwnym biegunie znalazła się Finlandia, gdzie ceny nieruchomości są dziś zbliżone do poziomu z 2015 r. Włochy odnotowały wzrosty na poziomie zaledwie 16%, Francja 26%, a Szwecja 33%.

Jeśli chodzi o mieszkania na wynajem, wzrost stawek w Polsce był mniej gwałtowny niż w przypadku zakupu mieszkań i wyniósł w badanym okresie ok. 90%. Dla porównania skumulowana inflacja w tym samym czasie przekroczyła nieco 70%. Oznacza to, że zarówno kupno, jak i wynajem nieruchomości drożały szybciej niż większość innych towarów i usług.

Ceny nieruchomości a zarobki

Relacja między płacami a cenami mieszkań dobrze pokazuje, jak zmieniała się dostępność nieruchomości. Otóż w 2010 r. przeciętne wynagrodzenie wynosiło 3543,50 zł, natomiast w marcu 2025 r. 9101,56 zł. To oznacza wzrost o 157%, czyli ponad połowę większy niż wzrost cen mieszkań czy kosztów najmu.

Można jednak powiedzieć, że średnia krajowa nie oddaje w pełni rzeczywistości rynku pracy, gdyż osiąga ją lub przekracza jedynie około jedna trzecia zatrudnionych. Dlatego bardziej miarodajnym wskaźnikiem jest mediana, czyli wartość dzieląca zarobki tak, że połowa pracowników zarabia mniej, a połowa więcej. Według danych GUS, wśród osób zatrudnionych na etatach mediana w 2010 r. wynosiła 2906,78 zł brutto, a w marcu 2025 r. 7000,00 zł. Choć wzrost mediany był niższy niż w przypadku średniej płacy, i tak przekroczył tempo wzrostu cen mieszkań, sięgając 119%.

Często można usłyszeć opinię, że to w największych miastach ceny mieszkań rosną najszybciej. Niestety, Eurostat nie publikuje danych z podziałem na konkretne ośrodki miejskie. Warto jednak pamiętać, że choć nieruchomości w metropoliach są bezsprzecznie droższe niż w mniejszych miejscowościach, to towarzyszą im także wyższe wynagrodzenia.

Artykuł Ceny mieszkań rosły bardzo szybko, ale wynagrodzenia je i tak wyprzedziły pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

W maju bieżącego roku indeks urban.one, obrazujący ogólną sytuację na rynku mieszkaniowym, wzrósł nieznacznie do poziomu 116,25 pkt (zmiana o 0,24 pkt miesiąc do miesiąca). W ujęciu rocznym odnotowano wzrost o 3 pkt. Wyraźniejszy wzrost widać na największych rynkach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto. Tam indeks przekroczył po raz pierwszy 130 pkt.

Warszawa rośnie, Wrocław spada

Zdaniem specjalistów, po korekcie wynikającej z boomu kredytowego i chwilowego wzrostu popytu, rynek wrócił do równowagi. Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest ostatnio w miarę spokojna. Kupujący i sprzedający nie wiążą już większych nadziei z programami dopłat. Przed nami kolejne miesiące stabilizacji lub drobnych korekt stawek – ocenia Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom.

Choć w skali kraju ceny są względnie stabilne, lokalne rynki reagują w odmienny sposób. Warszawa i Trójmiasto notują niewielkie wzrosty cen, natomiast w Krakowie i Wrocławiu widoczne są spadki. Najdłużej trwa przecena we Wrocławiu. Od rekordowego września 2024 roku, średnia cena metra kwadratowego mieszkania deweloperskiego we Wrocławiu spadła o 3,5 proc., z 14,5 do 14 tys. zł.

W Warszawie wzrost średnich cen na rynku pierwotnym wyniósł aż 4 proc. miesiąc do miesiąca. Wpływ na to miała struktura nowych ofert. Aż 25 proc. nowych mieszkań trafiło do sprzedaży w atrakcyjnych dzielnicach, takich jak Mokotów i Praga-Południe. Z kolei w Krakowie i Łodzi ceny na rynku pierwotnym spadły odpowiednio o 0,4 i 3,8 proc.

Popyt wciąż słaby, inwestorzy nie wracają

W czerwcu udzielono 19,2 tys. kredytów hipotecznych, co stanowiło wzrost aż o 30 proc. rok do roku. Miesiąc wcześniej banki udzieliły 18,6 tys. kredytów, czyli o 22,4 proc. więcej niż przed rokiem i niemal tyle samo, co w kwietniu 2025 roku.

Pomimo obserwowanego w ostatnim czasie odbicia w liczbie udzielanych kredytów hipotecznych popyt na mieszkania nadal nie osiągnął poziomów sprzed kilku lat. Kupujących odstraszają wysokie ceny mieszkań oraz wciąż relatywnie drogie kredyty. Inwestorzy, którzy wcześniej stanowili istotną część rynku, obecnie wycofują się z zakupów, m.in. z powodu niskiej rentowności najmu.

Deweloperzy zwalniają tempo

Słabnący popyt skłonił deweloperów do ostrożniejszych decyzji. W maju rozpoczęto budowę 11,2 tys. mieszkań, czyli o 5,6 proc. mniej niż miesiąc wcześniej i aż o 10,5 proc. mniej niż rok temu. W pierwszych pięciu miesiącach 2025 roku liczba rozpoczętych inwestycji sięgnęła 55,9 tys. lokali, co również oznacza spadek o ponad 10 proc. rok do roku.

Podobna tendencja widoczna jest w liczbie mieszkań oddanych do użytku. W maju było to 9,1 tys. lokali, co oznacza spadek zarówno w ujęciu miesięcznym (-8,6 proc.), jak i rocznym (-1,4 proc.). Jeszcze większy spadek odnotowano w liczbie wydanych pozwoleń na budowę. W maju było ich zaledwie 12,7 tys., czyli o ponad 25 proc. mniej niż rok wcześniej.

Działki nadal drożeją

Na tle stagnacji w mieszkaniówce wyróżnia się rynek działek budowlanych. W maju indeks urban.one dla gruntów osiągnął poziom 155,41 pkt. Oznacza to wzrost o 2,11 pkt miesiąc do miesiąca i aż 5,66 pkt rok do roku. Choć popyt inwestycyjny w mieszkaniówce słabnie, grunty nadal drożeją. Głównie z powodu ograniczonej podaży atrakcyjnych terenów pod zabudowę.

Artykuł Na rynku mieszkaniowym nadal spokojnie – ceny stoją lub spadają pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Mimo zmiany na plus, rynek nadal zachowuje się ostrożnie. Rządowe zapowiedzi programu dopłat do kredytów mieszkaniowych dodały nadziei, choć samo rozwiązanie nie weszło jeszcze w życie. Kolejnym pozytywnym sygnałem jest pojawiająca się elastyczność sprzedających, którzy zaczynają akceptować większe obniżki cen. Mimo to ceny wciąż pozostają na wysokim poziomie, a wiele osób czeka na dalszy rozwój sytuacji.

Agenci w trochę jaśniejszych barwach widzą przyszłość rynku

Poprawa nastrojów była widoczna we wszystkich badanych segmentach rynku (w porównaniu do poprzedniej edycji badania), ale w różnym natężeniu. Najwięcej, bo aż 42 proc. badanych zauważyło w I kwartale 2025 roku wzrost popytu na mieszkania. 40 proc. odnotowało zmianę na plus w kategorii działek budowlanych.

Z kolei w segmencie domów jednorodzinnych przeważały opinie, że popyt się ustabilizował. Tak odpowiedziało 36 proc. respondentów.

Co ciekawe, mimo delikatnego wzrostu popytu, większość osób nadal nie podejmuje decyzji o zakupie. Widać wyraźnie, że klienci przyglądają się ofertom, porównują ceny i czekają na to, co przyniesie przyszłość. Wiele osób jest ostrożnych, nie podejmuje decyzji o zakupie, szczególnie w obliczu wysokich cen mieszkań, trudności związanych z kredytami oraz obaw o przyszłość gospodarki.

Obawy o recesję i wzrost cen

Prof. Bogusław Półtorak z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, wyjaśnia, że obecna sytuacja na rynku nieruchomości jest wynikiem połączenia kilku czynników. Wysokie ceny metra kwadratowego, drogie kredyty oraz niska zdolność kredytowa wielu potencjalnych nabywców stanowią poważne ograniczenia. Dodatkowo, problemy na rynku pracy i obawy przed nadchodzącą recesją spowalniają decyzje zakupowe.

Ostatni dzwonek na korzystną ofertę

Choć rynek nieruchomości w Polsce zaczyna powoli wracać do normy, nadal pozostaje wiele znaków zapytania. Wydaje się, że najbliższe miesiące będą kluczowe, aby ocenić, jak sektor zareaguje na planowane wsparcie rządowe oraz na dalszy rozwój sytuacji gospodarczej i geopolitycznej. Jeśli stopy procentowe będą nadal wysokie, a gospodarka pozostanie niestabilna, decyzje zakupowe mogą jeszcze bardziej się opóźnić.

Z drugiej strony, dla tych, którzy już teraz zdecydują się na zakup nieruchomości, może to być szansa na znalezienie korzystnych ofert sprzedaży nieruchomości, w miarę jak sprzedający będą coraz bardziej skłonni do negocjacji cenowych. Na razie jednak rynek nieruchomości w Polsce pozostaje w fazie ostrożnego oczekiwania, z rosnącą liczbą osób, które obserwują sytuację i czekają na bardziej stabilne warunki rynkowe.

Artykuł Nieco bardziej optymistyczne nastroje na rynku nieruchomości pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Narodowy Bank Polski (NBP) opublikował zaskakujące dane dotyczące cen mieszkań w 10 największych polskich miastach. Ceny transakcyjne, czyli takie, które pojawiły się w aktach notarialnych potwierdzających operację kupna-sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym, w okresie od września do listopada 2024 roku były średnio o 1 proc. niższe niż w analogicznym okresie 2023 roku.

Największa korekta od 2014 roku

Podobny poziom obniżek cen mieszkań z drugiej ręki miał miejsce w IV kwartale 2024 roku. W ostatnim czasie ceny spadały również w IV kwartale 2022 roku i w I kwartale 2023 roku, gdy najwyższe od lat stopy procentowe oraz wysoki poziom inflacji zmusił część właścicieli mieszkań do pozbycia się nieruchomości stanowiących w tym okresie nadmierne koszty.

Ceny ofertowe, które widnieją w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży nieruchomości, pozostały w tym okresie na dotychczasowym poziomie. Oznacza to, że właściciele mieszkań, mimo że początkowo pozostają przy wygórowanych oczekiwaniach, ostatecznie decydują się mocniej zejść z ceny, aby w krótkim czasie znaleźć nabywcę lokalu.

Spore promocje na warszawskim rynku

Liderem spadków cen w ostatnich miesiącach 2024 roku była stolica. W ciągu kwartału mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie potaniały o ponad 6 proc. Mimo to wciąż były droższe niż przed rokiem. Wzrost cen w ujęciu rok do roku w ostatnim kwartale wyniósł 11 proc. We wcześniejszych kwartałach był to poziom ponad 20 proc.

Poza Warszawą spadki cen zostały jeszcze odnotowane w 5 innych dużych miastach, a największe były w Szczecinie (-7,2 proc.) oraz w Łodzi (-5,4 proc.).

Rośnie różnica między rynkiem wtórnym i pierwotnym

Rosnąca liczba dostępnych na rynku wtórnym nieruchomości, przy wciąż niewielkim zainteresowaniu ze strony kupujących sprawia, że ceny spadają, a właściciele lokali muszą być bardziej podatni na negocjacje. Lokale z drugiej ręki są coraz tańsze w porównaniu do tych, oferowanych przez deweloperów.

Lokale z drugiej ręki są w Warszawie średnio o ponad 5 proc. tańsze niż te, kupowane od dewelopera. Biorąc pod uwagę sytuację w 17 największych miastach, różnica jest jeszcze większa. Cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego jest średnio o 13 proc. niższa niż w przypadku rynku pierwotnego.

W poszczególnych miastach różnice są jeszcze większe. W Katowicach mieszkania używane są nawet o 33 proc. tańsze niż nowe. W Szczecinie różnica wynosi 27 proc., w Bydgoszczy 25 proc., a w Łodzi 24 proc. Oczywiście są też miasta, w których różnica jest minimalna. Zaliczają się do nich m.in. Rzeszów, Kraków i Gdynia.

Na rynku pierwotnym dalej wzrosty

Deweloperzy w 10 największych polskich miastach w ostatnim kwartale 2024 roku sprzedawali mieszkania średnio o 0,6 proc., drożej niż w III kwartale ubiegłego roku. Cena metra kwadratowego nowego mieszkania wzrosła w tym okresie o 2,7 proc.

W ujęciu rok do roku ceny mieszkań wzrosły o 12 proc., co świadczy o spadku dynamiki cen. Niechęć do udzielania rabatów cenowych potwierdza większy wzrost cen transakcyjnych niż ofertowych.

Artykuł Na rynku wtórnym ceny zaczynają spadać pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Nieruchomości premium to luksusowe apartamenty, wille, rezydencje, penthouse’y oraz inne obiekty o wysokim standardzie, które często znajdują się w prestiżowych lokalizacjach – zarówno w centrach wielkich metropolii, jak i w malowniczych, odosobnionych miejscach (z widokiem na morze czy góry).

Tego typu nieruchomości charakteryzują się wysoką jakością wykonania. Stosuje się luksusowe materiały i nowoczesne technologie „smart home”. Ich mieszkańcy mogą korzystać z wyjątkowych udogodnień, takich jak: prywatny basen, siłownia, ochrona, a także usług concierge, firmy sprzątającej czy cateringowej.

Popyt i podaż na rynku nieruchomości premium

Charakterystyczną cechą rynku luksusowych nieruchomości jest to, że ich liczba w danej lokalizacji jest mocno ograniczona. Nie każdy może bowiem zamieszkać na ostatnim piętrze drapacza chmur czy w bezpośredniej linii brzegowej.

Przez to, że podaż jest niewielka, atrakcyjne nieruchomości stają się obiektem pożądania dla osób, które je nabywają. Część popytowa również jest charakterystyczna. To wąskie grono klientów, bo ceny domów i apartamentów premium zaczynają się od kilkunastu milionów złotych. Bariera wejścia w ten rynek jest więc naprawdę wysoka.

Nabywcy tego typu nieruchomości to często ludzie o specyficznych upodobaniach. Cena stanowi dla nich drugorzędne znaczenie, więc w swoich apartamentach urządzają całe piętra rozrywkowe, na których mogą bawić się ze swoimi gośćmi, pomieszczenia przeznaczają do specyficznych celów (np. na kolekcję butów jednej marki albo do medytacji) i zależy im, aby wykorzystane materiały i przedmioty były wysokiej jakości, jedyne w swoim rodzaju albo pochodziły od ulubionego projektanta.

Jak zmieniają się ceny w segmencie nieruchomości premium?

Ceny nieruchomości premium charakteryzują się dużą dynamiką i odmiennymi czynnikami wpływającymi na ich zmiany w porównaniu z rynkiem masowym. Kluczowym elementem jest ograniczona podaż, więc ceny są mniej podatne na spadki, nawet w okresach dekoniunktury gospodarczej. Wzrosty cen w tym segmencie są często wynikiem rosnącego zainteresowania inwestorów zagranicznych, poprawy infrastruktury wokół prestiżowych lokalizacji lub wzrostu kosztów materiałów budowlanych najwyższej jakości.

Równocześnie ceny mogą być uzależnione od globalnych czynników makroekonomicznych, takich jak kursy walut (co wpływa na decyzje zagranicznych kupców), stopy procentowe czy nastroje na rynkach inwestycyjnych. Dla przykładu, w okresach globalnej niepewności, takich jak kryzysy finansowe, popyt na luksusowe nieruchomości w stabilnych krajach rośnie, co winduje ceny. Wszystko to sprawia, że ceny w tym segmencie są bardziej przewidywalne.

Nieruchomości premium to nie tylko prestiż, ale również sposób na ochronę kapitału i potencjalny zysk. Jednak decyzja o inwestycji w ten segment wymaga dokładnej analizy rynku, przewidywania trendów oraz uwzględnienia kosztów związanych z zarządzaniem.

Artykuł Specyfika nieruchomości premium pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.