Ceny lokali rosną – ale czy na pewno?

Na początku 2026 r. ceny mieszkań wykazują dalszy wzrost, choć eksperci podkreślają, że w wielu miastach jest on w dużej mierze efektem nie powszechnych podwyżek, a zmiany struktury oferty. Otóż średnie ceny mkw nowych mieszkań rosną na większości głównych rynków, takich jak Warszawa, czy Trójmiasto głównie za sprawą zwiększonego udziału lokali z „górnej półki”. W Warszawie udział mieszkań kosztujących ponad 20 tys. zł za mkw. wzrósł do 26%, co było efektem wprowadzenia do sprzedaży w styczniu projektów ze średnią ceną ok. 20,7 tys. zł za mkw. Podobna sytuacja ma miejsce w Trójmieście, gdzie średnie ceny sięgają ponad 17,7 tys. zł za mkw., a udział drogich lokali zwiększył się do 34%.

Mimo że popyt osłabł, a sprzedaż spadła o ok. 10% mdm, nie zahamowało to wzrostu średnich cen, choć jednocześnie wzrosła presja na deweloperów, co zdecydowanie poprawia pozycję negocjacyjną kupujących. Tendencja stabilnego wzrostu cen utrzymuje się zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a prognozy na 2026 r. zakładają wzrosty rzędu 3–10% rocznie, napędzane rosnącymi wynagrodzeniami i potencjalnymi obniżkami stóp procentowych, mimo wciąż wysokiej podaży mieszkań.

Gdańsk – jedna z najwyższych dynamik wzrostu cen w kraju

W ujęciu rocznym wzrosty cen mieszkań są już wyraźne i jednoznaczne, a mianowicie o 2% w Krakowie, o 4% w Poznaniu i Wrocławiu, o 5% w Warszawie oraz aż o 11–14% w Trójmieście, które wyrasta na najbardziej dynamiczny rynek w kraju.

Kluczową rolę odgrywa tu stolica województwa pomorskiego – mieszkania w Gdańsku od początku 2026 r. nadal drożeją. W lutym średnia cena za mkw. wzrosła mdm o ok. 2,2%, osiągając według różnych źródeł od ok. 13,2 tys. zł do ponad 15 tys. zł, przy czym na rynku pierwotnym w styczniu średnia wynosiła ok. 14,9 tys. zł/mkw., a na wtórnym ok. 15,05 tys. zł/mkw., a w stawki za mieszkania w gdańskim Śródmieściu sięgają nawet blisko 18 tys. zł/mkw. Najszybszy wzrost cen w Gdańsku i całym Trójmieście nie wynika jednak wyłącznie z podwyżek, lecz przede wszystkim ze zmiany struktury rynku, gdyż udział mieszkań kosztujących ponad 20 tys. zł za mkw. wzrósł tu z 24 do 34% w skali roku. Oznacza to, że średnie ceny są coraz silniej „ciągnięte w górę” przez lokale w najlepszych lokalizacjach i o wyższym standardzie, także na rynku wtórnym.

Gdańsk przyciąga nowych mieszkańców, kapitał i inwestorów, a jednocześnie zmaga się z ograniczoną dostępnością tanich gruntów, co w połączeniu z silną marką miasta sprawia, że lokalny rynek pozostaje odporny na ogólnokrajowe spowolnienie, a perspektywy na pierwszą połowę br. pozostają umiarkowanie optymistyczne.

Artykuł Ceny mieszkań w Gdańsku nadal rosną pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Jak deweloperzy omijają przepisy budowlane?

Obecnie deweloperom wolno budować samodzielne mieszkania, które mają minimum 25 mkw. powierzchni. To zgodne z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jednak znaleźli oni sposób na obchodzenie tych regulacji. Masowo budują obiekty, które formalnie udają hotele lub akademiki. Swoje mikromieszkania określają jako:

• lokal startowy,
• mikroapartament dla singla,
• kawalerka inwestycyjna.

Deweloperzy skrupulatnie wykorzystują lukę w przepisach i budują nie 12-, 15- czy 17-metrowe mieszkania, ale lokale użytkowe. W świetle prawa nie są one mieszkaniami – to biura, magazyny lub lokale usługowe. Ponieważ jednak popyt na tanie (w ujęciu całościowym, nie za metr kwadratowy) nieruchomości jest ogromny, zaczęto budować całe bloki wypełnione takimi klitkami.

Aby wszystko wyglądało legalnie, inwestycje te często nazywane są „aparthotelami” lub „condohotelami”. Sprzedawane są z 23-procentowym podatkiem VAT (zamiast 8 proc. jak przy mieszkaniach), co dla inwestorów chcących odliczyć podatek jest nawet zaletą. W rzeczywistości jednak nikt w tych „biurach” nie pracuje, ale służą do celów mieszkaniowych.

Powstają budynki zamieszkania zbiorowego, które nie spełniają norm nasłonecznienia, akustyki czy miejsc parkingowych przewidzianych dla zabudowy mieszkaniowej.

Nowe przepisy uderzające w pseudo hotele – mała zmiana, wielki skutek

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało przepisy, które mają ostatecznie zamknąć lukę prawną, pozwalającą deweloperom na budowę mikroskopijnych mieszkań pod przykrywką lokali użytkowych. Stosunkowo niewielka zmiana w Prawie budowlanym może wywołać trzęsienie ziemi na rynku nieruchomości.

Dotyczy ona ujednolicenia wymagań powierzchniowych dla mieszkań i lokali użytkowych. Według zapowiedzi rządu, nowe przepisy mają narzucić wymóg minimalnej powierzchni 25 mkw. również dla lokali użytkowych, jeśli są one projektowane w budynkach mogących służyć celom mieszkalnym lub zakwaterowania zbiorowego (z pewnymi wyjątkami np. dla lokali na parterze z bezpośrednim wejściem z ulicy).

Co więcej, planowane jest zaostrzenie zasad wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu. To właśnie ten dokument jest niezbędny, aby wyodrębnić „klitkę” jako osobny przedmiot własności i sprzedać ją klientowi. Jeśli urzędnik stwierdzi, że dany lokal w „hotelu” w rzeczywistości ma służyć stałemu pobytowi, a nie spełnia normy metrażowej, deweloper nie uzyska zaświadczenia. To w praktyce uniemożliwi sprzedaż mikrokawalerek na rynku pierwotnym.

Dlaczego mikromieszkania są problemem?

Rząd argumentuje, że sytuacja, w której pod szyldem usług hotelarskich prowadzi się de facto sprzedaż mieszkań niespełniających norm, jest nieuczciwą konkurencją i zagrożeniem dla ładu przestrzennego.

Eksperci przewidują, że z rynku pierwotnego znikną oferty lokali w cenach rzędu 200-250 tysięcy złotych w dużych miastach, bo tyle kosztowały najmniejsze jednostki.

Deweloperzy zrzeszeni w organizacjach branżowych bronią się, twierdząc, że mikroapartamenty to produkt inwestycyjny, a nie socjalny. Jednak skala zjawiska pokazuje coś innego – w wielu miastach „inwestycyjne” bloki stają się stałym miejscem zamieszkania dla tysięcy osób, tworząc nowoczesne slumsy o wysokim standardzie wykończenia, ale niskim komforcie życia.

Artykuł Rząd chce skończyć z budową mikrokawalerek pod przykrywką hoteli pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Dom ma być przede wszystkim bezpieczny

Dzięki najnowszemu opracowaniu wiemy, że dla 41% respondentów bezpieczeństwo to przede wszystkim gotowość sąsiadów do reakcji, gdy coś się dzieje. Jest to dla nas ważniejsze niż liczba kamer czy szlabanów. To ciekawe, ponieważ w czasach rozwijających się technologii zdawać by się mogło, że to właśnie one zapewniają nam bezpieczeństwo. Z analizy płynie jednak inny wniosek. To wciąż ludzie są dla nas pierwszym i najważniejszym gwarantem bezpieczeństwa.

W raporcie Otodom z cyklu „Szczęśliwy dom” pt.: „Zróbmy sobie razem… szczęśliwe sąsiedztwo” niemal połowa ankietowanych (47%) wskazała, że o poczuciu bezpieczeństwa decyduje przede wszystkim niski poziom przestępczości i brak wandalizmu. Są to konkretne i mierzalne elementy otoczenia, które w ogromnym stopniu zależą od sąsiedztwa.

Niewiele mniej, bo 41% respondentów buduje poczucie bezpieczeństwa na gotowości sąsiadów do reakcji w sytuacjach niepokojących. Aż 38% osób biorących udział w badaniu zaznacza, że kluczowa jest dla nich znajomość osób mieszkających w pobliżu i utrzymywanie z nimi dobrych relacji. Wzajemne zaufanie między sąsiadami jest ważne dla 33% respondentów.

Warto zaznaczyć, że oświetlenie ulic i części wspólnych, które często kojarzymy z bezpieczeństwem, ma w tym zestawieniu mniejsze znaczenie.

Znaczenie więzi sąsiedzkich

Wybuch wojny na Ukrainie mocno wpłynął na nasze poczucie bezpieczeństwa i uświadomił Polakom, jak ważna jest bliskość i zaufanie w najbliższym otoczeniu. Obecnie coraz większe znaczenie zyskuje bezpieczeństwo w domu, na osiedlu, w sąsiedztwie. Świadomość, że obok mieszka ktoś, kto zauważy coś niepokojącego i zareaguje to dużo więcej niż najbardziej nowoczesna infrastruktura. Sytuacje kryzysowe dają świadomość, że empatia i gotowość do pomocy tworzą fundament codziennego poczucia bezpieczeństwa.

Raport Otodom zwraca uwagę na zjawisko „społecznego alarmu”, czyli sieci codziennych interakcji i wzajemnych reakcji, które uruchamiają się nie tylko w sytuacjach zagrożenia. Chodzi o wzajemne interesowanie się sobą mieszkańców. Według cytowanego badania 35% Polaków przynajmniej raz na kwartał pomaga sąsiadom w drobnych sprawach, takich jak odbiór paczki, podlanie kwiatów czy pożyczenie narzędzi. To właśnie osoby zaangażowane w relacje sąsiedzkie dużo częściej uważają siebie za szczęśliwych sąsiadów, W tej grupie odsetek ten sięga aż 51%. Bez czułości społecznej nawet najlepsze systemy monitoringu pozostają jedynie technologiczną obietnicą bezpieczeństwa. Nic więc dziwnego, że dla 43% Polaków poczucie bezpieczeństwa i zaufania do sąsiadów stanowi kluczowy element dobrego życia w danym miejscu.

Rosnące znaczenie więzi sąsiedzkich to ważny sygnał dla deweloperów i projektantów zabudowy mieszkalnej. Osiedla otwarte na budowanie i wzmacnianie relacji sąsiedzkich z pewnością będą cieszyły się coraz większą popularnością. Choć infrastruktura wspierająca bezpieczeństwo, taka jak dobre oświetlenie czy monitoring, pozostaje istotna, równie ważne staje się projektowanie przestrzeni sprzyjających integracji i codziennym interakcjom między mieszkańcami.

Artykuł Bezpieczeństwo coraz ważniejszym kryterium przy wyborze mieszkania pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Premium czyli co?

Istnieje wiele definicji nieruchomości premium. Najczęściej jest to zabudowa położona w najlepszych lokalizacjach, która zapewnia lokatorom wysoki standard wnętrz i dodatkowe wygody. Właśnie brak jednoznacznego opisu tego typu nieruchomości sprawia, że deweloperom zdarza się nadużywać tego terminu. Premium to nie tylko nowocześnie urządzony budynek w świetnym stanie, ale również udogodnienia dla mieszkańców niedostępne w innych segmentach rynku. Należy do nich na przykład recepcja w holu budynku, strefa SPA czy siłownia tylko dla mieszkańców.

Nieruchomość z segmentu premium to nie zawsze nowy budynek. Tego typu zabudowa pojawia się w sercu dużych miast, na przykład na Krakowskim Rynku. Starannie odrestaurowane i zmodernizowane kamienice to dziś budynki wysokiej jakości o zachwycających wnętrzach. To właśnie w tych murach mieszkańcy mogą się cieszyć przestronnymi apartamentami i luksusowo urządzonymi przestrzeniami wspólnymi. Taki standard nie jest dostępny w przeciętnej zabudowie wielorodzinnej i ma to swoje odzwierciedlenie zarówno w czynszu jak i cenie rynkowej za metr.

Ceny w segmencie premium i ich dynamika

Ceny lokali spełniających wymagania standardu premium są bardzo zróżnicowane. Często wyraźnie różnią się do średnich stawek za metr dla danego miasta. Od czego zależą? Znaczenie ma zarówno lokalizacja jak i otaczająca budynek infrastruktura. Prócz tego im bogatsze wyposażenie mieszkania tym jego cena będzie wyższa. Stawki w tym sektorze potrafią być wręcz zawrotne. Na przykład we wspomnianym już Krakowie cena za metr tego typu nieruchomości wynosi z od 20 do nawet 35 tysięcy złotych za metr kwadratowy. To dużo, a eksperci oceniają, że tej części rynku korekty stawek w dół mogą nie dotknąć.

Inwestycja w rynek premium może wydawać się niedostępna dla przeciętnego inwestora. Jednak osoby dysponujące na tyle dużym budżetem, by nabyć duże lokum w metropolii, najpewniej będą mogły sobie pozwolić na niewielki apartament premium. Warto to rozważyć, szczególnie jeśli zależy nam na stabilnej wartości mieszkania. Analitycy oceniają, że lokale mieszkalne w tym segmencie mogą nadal nabierać wartości. Dlaczego? Głównie ze względu na atrakcyjną lokalizację i prestiż, jaki niesie za sobą tego rodzaju inwestycja. Mimo wysokich cen chętnych do nabycia nieruchomości premium nie brakuje. W tę część rynku inwestują często Polacy mieszkający za granicą.

Artykuł Segment mieszkań premium ponownie odporny na kryzys pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Wpływ standardu mieszkania na cenę

Wyremontować lokal i sprzedać go za wyższą stawkę, a może nie ingerować w stan techniczny i zaoferować niższą kwotę zakupu? Nie ma jednego dobrego podejścia. Wiele osób woli kupić nieruchomość w gorszym stanie i wykonać część prac remontowych samodzielnie, aby obniżyć całkowite koszty nabycia i adaptacji lokalu.

Jak zatem stan techniczny przekłada się na cenę? Tego możemy się dowiedzieć na podstawie danych portalu Nieruchomosci-online.pl. Na podstawie analizy cen ofertowych za mkw. lokalu z rynku wtórnego w 18 miastach wojewódzkich można wywnioskować, że to czynnik, który ma bardzo duże znaczenie. Z uśrednionych danych analizowanych w okresie od I kwartału 2023 roku do III kwartału 2024 roku wynika, że różnica pomiędzy kategoriami „do remontu” i „wysoki standard” wynosiła ok. 20-25%. W przypadku mieszkań sprzedawanych jako „do remontu” i „do odświeżenia” była już dużo mniejsza – 1-5%. Dużych różnic nie odnotowano dla lokali z kategorii „do odświeżenia” i „stan dobry” – było to 3-4%. Podobny wynik ustalono między „stan bardzo dobry” a „wysoki standard” – 3-5%. Większe różnice są widoczne między „stanem dobrym” a „stanem bardzo dobrym” – 8-10%.

Należy wziąć pod uwagę, że to właściciele mieszkań oceniają ich standard. Można jednak uznać, że lokal w stanie „do odświeżenia” umożliwia natychmiastowe zamieszkanie, natomiast mieszkanie do remontu wymaga już dużych nakładów pracy i poniesienia sporych kosztów. Nie zawsze jego zakup będzie opłacalny – szczególnie przy wysokich cenach usług fachowców, kiedy kupujący nie wykona tych prac na własną rękę. Często na takie lokale decydują się flipperzy, ale oni mają zorganizowany cały proces, dzięki czemu są w stanie wyremontować nieruchomość za taką kwotę, aby zarobić na późniejszej sprzedaży.

Poza tym należy zwrócić uwagę na rozbieżności pod względem stosunku ceny do standardu w różnych miejscowościach, gdyż te bywają spore. Z analizy Nieruchomosci-online.pl wynika, że w Gdańsku mieszkania do remontu były minimalne droższe od mieszkań do odświeżenia – różnica wynosiła 1-2%. Natomiast w Katowicach to już 11-13%.

Remontować czy sprzedać mieszkanie do remontu?

Lokal, którego stan jest dobry, można sprzedać łatwiej niż mieszkanie wymagające przeprowadzenia inwazyjnych prac. Kupujący szukają głównie lokali wymagających jak najmniejszego nakładu prac. Nieruchomości, w których konieczne jest przeprowadzenie generalnego remontu interesują przede wszystkim wspomnianych flipperów.

W wielu przypadkach warto przeprowadzić pewne prace, ale należy wcześniej wykonać dokładną analizę kosztów. Na pewno działaniami, które warto podjąć, są odświeżenie podłóg (np. cyklinowanie) czy odmalowanie ścian. Nie powinny być bardzo kosztowne, a mogą diametralnie odmienić odbiór lokalu i zapewnić możliwość uzyskania większej kwoty.

Artykuł Stan techniczny mieszkania a jego cena pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Poniżej prezentujemy ranking najlepszych portali nieruchomości w Polsce dla inwestorów, ze szczególnym uwzględnieniem rynku pierwotnego i mieszkań deweloperskich.

1. Nieruchomosci-online.pl – lider wśród portali inwestycyjnych

Dlaczego warto?
Ten portal to nie tylko klasyczne ogłoszenia – coraz większy nacisk kładzie na jakość ofert i dane potrzebne inwestorom. Nieruchomosci-online.pl oferuje:

• filtry pod inwestycje (np. ROI, lokalizacja przy uczelniach lub biurowcach),
• oferty z rynku pierwotnego i wtórnego,
• bezpośredni kontakt z deweloperami i biurami nieruchomości.

Dla kogo?
Dla inwestorów indywidualnych, flipperów, funduszy najmu i biur zajmujących się zakupem hurtowym.

2. RynekPierwotny – specjalista od mieszkań prosto od dewelopera

Dlaczego warto?
To największy polski portal skupiony wyłącznie na rynku pierwotnym. W bazie znajdują się tysiące inwestycji w całej Polsce, z dokładnymi wizualizacjami, planami i harmonogramami realizacji.

Atuty:

• porównywarka inwestycji,
• mapa cen i infrastruktury,
• bezpośrednie rezerwacje mieszkań online.

Dla kogo?
Dla inwestorów, którzy chcą wejść w projekt na wczesnym etapie i zyskać na wzroście wartości nieruchomości w czasie budowy.

3. Obido – inteligentna wyszukiwarka mieszkań

Dlaczego warto?
Obido korzysta z algorytmów dopasowujących oferty do preferencji użytkownika. Portal automatycznie podpowiada inwestycje, które spełniają Twoje kryteria, np. lokalizacja z potencjałem najmu krótkoterminowego lub ROI powyżej średniej dla danego miasta.

Dla kogo?
Dla inwestorów ceniących nowoczesne technologie i intuicyjne narzędzia do selekcji ofert.

4. Tabelaofert – aktualne oferty od renomowanych deweloperów

Dlaczego warto?
To portal agregujący oferty bezpośrednio od deweloperów. Duży nacisk kładziony jest na jakość danych i aktualność ogłoszeń.

Cechy wyróżniające:

• możliwość wyszukiwania po inwestycjach i deweloperach,
• często dostępne promocje i oferty specjalne,
• oferty również w mniejszych miastach.

Dla kogo?
Dla inwestorów szukających rzetelnych źródeł bezpośrednich kontaktów z deweloperami.

Podsumowanie

Masz swoje doświadczenia z inwestowaniem przez te portale? Daj znać w komentarzach, które z nich Twoim zdaniem naprawdę wspierają inwestorów w 2025 roku!

Artykuł Najlepsze portale nieruchomości dla inwestorów – ranking 2025 pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Flipperzy bez praw do ulgi podatkowej

Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się niedawno ze stanowiskiem fiskusa. Sprzedaż mieszkań w krótkim czasie po ich zakupie i remoncie powinna być traktowana jako działalność gospodarcza. W praktyce oznacza to, że flipperzy będą musieli płacić wyższy podatek. Rozwiąże to jeden z problemów dotyczących tego, że osoby prowadzące działalność flipperską korzystają z ulg podatkowych, które im się nie należą. Preferencyjne systemy rozliczania mają służyć przede wszystkim osobom, które kupują lokale mieszkalne dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Wyrok NSA może stać się przełomem w traktowaniu flipperów przez skarbówkę.

Sprawa sądowa dotyczyła kobiety, która w krótkim czasie kupiła cztery lokale mieszkalne, wyremontowała je i sprzedała z zyskiem. Urząd skarbowy uznał, że działała ona w sposób profesjonalny i jej inwestycja może być traktowana jako działalność gospodarcza. Mimo że zdaniem filipperki całe przedsięwzięcie miało charakter prywatny, ostatecznie okazało się, że nie miała ona prawa do ulg podatkowych, z których skorzystała. W związku z tym fiskus nakazał jej rozliczenie transakcji według zasad obowiązujących przedsiębiorstwa. Oznaczało to, że musi zapłacić 19% podatku liniowego lub wyliczyć taksę według skali podatkowej. Flipperka nie zgodziła się z tą decyzją i skierowała sprawę do sądu. Ten jednak podtrzymał stanowisko US.

Ważny wyrok dla branży mieszkaniowej

Zarówno dla innych flipperów, jak i skarbówki ważne jest uzasadnienie tego wyroku. Sąd powołał się na zorganizowany i powtarzalny charakter działań inwestorki. Jego zdaniem kupowanie nieruchomości mieszkalnych, remontowanie ich, a następnie sprzedawane z zyskiem to domena przedsiębiorstw. Osoby prywatne, które jedynie rozwijają swój majątek i zarządzają nim, nie powinny działać w ten sposób. Według sądu ważna była też kwestia braku osobistego użytkowania zakupionych mieszkań. Ich szybka odsprzedaż świadczy o tym, że cała inwestycja miała charakter typowo zarobkowy.

Taki wyrok ma duże znaczenie dla flipperów. Od teraz muszą się oni liczyć z obowiązkiem uiszczenia wyższego podatku. Ich działalność nie jest już w świetle prawa prywatną inwestycją. Co za tym idzie, nie mogą oni korzystać z ulg podatkowych dla osób prywatnych. Decyzja sądu daje fiskusowi mocne podstawy do naliczania wyższej taksy przy działalności flipperskiej. Wyższe opodatkowanie flippów może zredukować liczbę osób, które będą chciały zarabiać na mieszkaniach w ten właśnie sposób. Zdaniem ekspertów to krok w dobrą stronę, ponieważ tego typu działania mają wpływ na spekulację cenami i przyczyniają się do wzrostu stawek ofertowych na rynku wtórnym.

Artykuł Flipperzy trafią na celownik skarbówki? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Ceny nieruchomości na rynku pierwotnym utrzymują się na rekordowo wysokich poziomach. W mniejszych miastach, tam, gdzie zainteresowanie zakupem jest mniejsze oraz w przypadku mniej popularnych nieruchomości można trafić na promocje. Mimo słabego zainteresowania kupujących i wyraźnego wyhamowania rynku po zeszłorocznym szaleństwie małe i średniej wielkości mieszkania w dobrych lokalizacjach wciąż cieszą się popularnością.

Pomiary niezgodne z normą

Niektórzy deweloperzy za wszelką cenę starają się zarobić jak najwięcej na budowanych przez siebie mieszkaniach. Jedną z metod są nadużycia w sposobie, w jaki jest określana powierzchnia nieruchomości po wybudowaniu lokalu. Przy określonej wcześniej cenie za metr kwadratowy powierzchni użytkowej ostateczny pomiar nieruchomości może decydować o cenie mieszkania.

Zasady dokonywania pomiaru powierzchni mieszkania jasno określa norma ISO 9836:2011. Zgodnie z nią do powierzchni użytkowej nie powinno się zaliczać powierzchni, jaką zajmują ścianki działowe. W praktyce powierzchnie te są wyłączone z użytkowania.

Dla niektórych deweloperów nie stanowi jednak problemu realizacja pomiarów niezgodnie z obowiązującymi normami i sztuczne zawyżanie powierzchni, a tym samym ceny. Deweloperzy potrafią powiększyć powierzchnię użytkową nie tylko o przestrzeń zajętą przez ścianki działowe, ale mogą np. doliczyć powierzchnię balkonów. Problem ten nie jest nowy, praktyki te budzą spore wątpliwości natury etycznej i prawnej, są jednak stosowane od lat.

Sądy po stronie kupujących

Różnice w sposobie liczenia powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego mogą mieć ogromne znaczenie finansowe dla kupujących. Biorąc pod uwagę aktualne ceny metra kwadratowego, dla domowego budżetu nabywców istotne może być nawet kilka centymetrów kwadratowych.

Nie wszyscy klienci nieuczciwych deweloperów godzą się na stosowanie zasad niezgodnych z obowiązującymi normami. W przypadku braku możliwości rozwiązania problemu w inny sposób decydują się na dochodzenie swoich praw na drodze sądowej.

Sąd Rejonowy dla Warszawy-Pragi wydał w ostatnim czasie wyrok, w którym uznał, że przestrzeń pod ściankami działowymi nie może być wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania. Tym samym zakwestionował pomiar wykonany przez dewelopera oraz zastosowaną przez niego metodę dokonania pomiarów. Wyrok jest prawomocny.

Co prawda sprawa dotyczyła tylko jednego dewelopera i sytuacji jego konkretnych klientów, ale wyrok może mieć szerokie konsekwencji dla całej branży. W polskim prawie nie jest uznawany precedens, więc wyrok jednego sądu nie będzie podstawą do wydawania podobnych orzeczeń w przypadku innych spraw.

Wyrok warszawskiego sądu jest jednak wyraźnym sygnałem dla kupujących, że warto walczyć z nieuczciwymi praktykami stosowanymi przez przedsiębiorców. Klienci, którzy czują się oszukani przez deweloperów mogą starać się o zwrot niesłusznie naliczonych kosztów zarówno polubownie, jak i w sądzie.

Artykuł Wyrok warszawskiego sądu podważa wycenę mieszkań przez deweloperów pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Opóźnienia nowej ustawy

Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało, że ustawa wprowadzająca Portal DOM będzie procedowana jako odrębny akt prawny. 16 lipca br. złożono wniosek o wpisanie tego projektu do Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. Proces uzgodnieniowy projektu ustawy ma się rozpocząć po uzyskaniu wpisu do Wykazu. Dopiero wtedy projekt zostanie przekazany do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji społecznych, a następnie opublikowany na portalu RCL.

Portal, który miałby pokazywać ceny transakcyjne mieszkań, jest powszechnie oczekiwany i uznawany za potrzebny. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przyznaje, że zwiększyłby on przejrzystość rynku nieruchomości oraz wzmocniłby ochronę nabywców mieszkań. Co istotne, portal umożliwiłby bieżącą analizę rynku mieszkaniowego, w tym wpływu instrumentów wsparcia kredytobiorców na lokalny rynek. Mowa tutaj głównie o cenach oraz strukturach transakcji.

Jaka jest przyszłość portalu?

Jak się okazuje, portal powinien rozpocząć funkcjonowanie po 20 miesiącach od dnia wejścia w życie przepisów ustawy. Oznacza to, że realnie może zacząć działać najwcześniej za około trzy lata. To niestety oznacza, że w najbliższym czasie nadal będziemy bazować na cenach ofertowych, które często różnią się od rzeczywistych cen transakcyjnych. Ceny transakcyjne poznajemy z opóźnieniem i tylko dla części rynku, co może wprowadzać w błąd osoby planujące zakup lub sprzedaż nieruchomości.

Warto też wspomnieć o tym, że przepisy dotyczące portalu cen były częścią projektu ustawy o “Kredycie na start”, ale w toku uzgodnień ustalono, że wymagają one dodatkowej oceny skutków regulacji dla ochrony danych osobowych, czyli tzw. testu prywatności. Okazuje się, że ten test może przedłużyć proces legislacyjny nawet o dwa miesiące. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zdecydowało się więc wyłączyć te przepisy z projektu ustawy o “Kredycie na start”, aby nie wstrzymywać prac nad rozwiązaniami dotyczącymi wsparcia kredytobiorców.

Ciąg dalszy opóźnień

Co więcej, baza cen transakcyjnych obiecywana była już przez poprzedni rząd, ale na obietnicach się skończyło. Obecnie, mimo długiego procesu konsultacji, opóźnienia wciąż się pojawiają. Krzysztof Bontal, doradca kredytowy Proferto, wskazuje, że portal zwiększyłby przejrzystość rynku i pomógłby kupującym oraz sprzedającym podejmować bardziej świadome decyzje. Bez dostępu do aktualnych cen transakcyjnych, decyzje opierają się na cenach ofertowych, które często są zawyżone.

Co będzie dalej z portalem cen mieszkań? Prace nad ustawą są zaawansowane, jednak konieczność dodatkowych ocen i testów prywatności znacząco przesuwa termin jego otwarcia.

Artykuł Portal cen mieszkań nie powstanie zbyt szybko? pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.

Rynek mieszkań się uspokoił

Po intensywnym roku można zaobserwować pewne uspokojenie na rynku nieruchomości. Kupujący mają dużo większy wybór i nie muszą wybierać mieszkań pod tak dużą presją. Mogą spokojnie szukać odpowiadającego im lokalu. Po zakończeniu programu Bezpieczny kredyt 2% obawiano się załamania popytu na rynku. Dane Nieruchomosci-online.pl pokazują jednak, że tak się nie stało. Rzeczywiście zauważalny jest spadek zainteresowania mieszkaniami w tym serwisie, ale o ok. 7% w stosunku do poprzedniego kwartału. Jeśli jednak porównujemy zmianę po roku, to w I kwartale 2024 roku to zainteresowanie było o 10% większe niż w tym samym okresie 2023 roku.

Z drugiej strony popyt można ocenić jako uśpiony, gdyż duża liczba przeglądanych ofert nie przekłada się na większą liczbę umów zawieranych w kancelariach notarialnych. Część szukających odkłada zakup w czasie, licząc, że skorzystają z nowego programu dofinansowań kredytów.

Większa podaż uspokoiła poszukujących mieszkań

Pod koniec 2023 roku zainteresowani zakupem nieruchomości musieli podejmować decyzje pod presją czasu. Niska podaż i szybko znikające oferty powodowały, że wręcz dochodziło do licytacji mieszkań – zdarzało się, że sprzedający osiągali wyższą cenę niż początkowo zakładali. W I kwartale 2024 roku nabywcy mają w czym wybierać, jeśli chodzi o najpopularniejsze metraże.

A jak wygląda dostępność nieruchomości? Od początku roku, z tygodnia na tydzień, jest ich coraz więcej. Wzrost od stycznia do marca wynosi 10%. W końcu zapanowała większa równowaga między popytem a podażą. Duży odsetek niezdecydowanych co do zakupu powoduje, że w kolejnych miesiącach poszukujący powinni mieć jeszcze większy wybór.

Jakich mieszkań szukamy w 2024 roku?

Pod tym względem nie było zaskoczenia. Z danych Nieruchomosci-online.pl wynika, że 55% badanych poszukiwało mieszkań dwupokojowych. Mniejsze zainteresowanie osiągnęły mieszkania trzypokojowe i kawalerki – wynik po około 20%. Przekładając to na powierzchnię, ponad połowa zainteresowanych szukała mieszkań o powierzchni od 30 do 40 mkw.

Szukamy mieszkań do pół miliona złotych

Aż 89% poszukujących mieszkań na Nieruchomosci-online.pl ustaliło, że mogą przeznaczyć na zakup nie więcej niż 500 tys. zł. Tylko 10% założyło, że są w stanie wydać więcej. Wiele zależy od tego, w jakim mieście szukamy nieruchomości. W przypadku Warszawy już 35% osób deklaruje, że są w stanie przeznaczyć na zakup powyżej 500 tys. zł.

Jeśli chodzi o zmiany cen za metr kwadratowy, w dalszym ciągu mamy do czynienia ze wzrostami, ale nie tak wysokimi, jak w ubiegłym roku. Poza tym najwyższych nie odnotowano w największych miastach, ale mniejszych – najbardziej drożały mieszkania w Rzeszowie, Lublinie czy Katowicach.

Artykuł Początek 2024 roku na rynku mieszkań przyniósł uspokojenie pochodzi z serwisu Biuro Nieruchomości Sopot PolGeron.